Per què els immobles augmentaran de preu a partir de l'1 de juliol i és urgent comprar un apartament

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

La nova llei hauria de protegir els diners dels accionistes. Però els bancs se'n beneficiaran més.

Què passarà l'1 de juliol?

L'1 de juliol de 2019 entren en vigor les modificacions de la llei, que modifiquen les regles de la relació entre l'empresa i el client en el mercat de la construcció compartida.

Els desenvolupadors ja no podran utilitzar directament els diners de les persones que compren apartaments en l'etapa de construcció d'una casa. Aquests fons es mantindran en comptes de garantia. L'empresa podrà eliminar-los només després de la posada en funcionament de l'objecte.

Els desenvolupadors hauran de prendre préstecs bancaris, per descomptat, a interessos. Sberbank, per exemple, promet prestar-los al 7-8%, que és molt.

I per què és necessària aquesta llei?

Aquesta és la següent etapa en la millora de la legislació en un intent de protegir els diners dels accionistes.

Fins al 2004, no hi havia un marc normatiu únic per a la construcció compartida, de manera que van florir diversos esquemes fraudulents en forma de vendes múltiples del mateix apartament a diversos clients, la desaparició del promotor amb tots els diners, etc.

La Llei 214-FZ va millorar significativament la situació en el mercat de la construcció compartida. Protegeix el comprador d'una doble venda d'objectes, regula la relació entre el client i el promotor. Però la regulació no assegura contra la fallida de l'empresa, que no passa tan poques vegades. Ara hi ha 887 edificis amb problemes al registre del Ministeri de Construcció.

La nova llei està dissenyada per protegir els accionistes d'aquests casos. Si l'empresa no compleix les seves obligacions (no completa la construcció, no compleix el termini), els diners del compte de garantia es retornaran al client.

Sembla una bona llei. O hi ha cap trampa?

Aquí hi ha alguns matisos. El nou mecanisme de protecció dels accionistes és una bona millora. S'exclouen les situacions en què les persones es queden sense diners, sense pis, però amb una hipoteca a llarg termini per a un habitatge inexistent.

Tanmateix, al mateix temps, la construcció de l'edifici costarà més per al promotor, cosa que sens dubte afectarà el cost dels apartaments. I estem parlant del preu de l'habitatge sense acabar.

Així funcionava abans: el desenvolupador va agafar diners a l'accionista i li va fer un descompte per utilitzar aquests fons. Comprar un apartament en aquest cas va ser una mena d'inversió d'alt risc. Podeu, per exemple, comprar una casa a l'etapa d'excavació per 1,5 milions de rubles i preparar-la amb un valor de mercat de 2 milions. Ara el desenvolupador té molts menys motius per a aquesta generositat: encara ha de pagar interessos al banc.

Per tant, és probable que els apartaments en edificis nous pugin de preu: les empreses no operaran amb pèrdues. Però també hi ha un poder dissuasiu: el poder adquisitiu dels russos. Per a béns massa cars, és possible que simplement no hi hagi comerciants. Segons les enquestes, ara els compradors estan disposats a pagar el 5% del preu de l'apartament per transaccions més segures amb comptes de garantia.

L'augment del preu dels objectes de construcció compartida pot endurir el cost d'altres apartaments. Però el ritme de creixement depèn del mercat. El 2018, els preus de l'habitatge al mercat primari i sense lleis sobre comptes en garantia van augmentar un 4,35%, al mercat secundari, un 1,58%.

Llavors els apartaments pujaran de preu o no?

Ningú pot dir amb certesa sobre això. Els requisits previs indiquen que els apartaments augmentaran de preu. Però els mateixos desenvolupadors parlen d'això sobretot. És possible que només empenyin la gent a comprar apartaments abans que entri en vigor la llei sobre els comptes en garantia. A més, hi ha el risc que els preus d'aquests clients pressants ja s'augmentin.

El que definitivament no val la pena fer en aquest cas és precipitar-se. Correu el risc de donar diners a un promotor sense escrúpols i convertir-vos en un dels últims inversors immobiliaris defraudats. Comproveu acuradament l'empresa: Lifehacker va escriure com fer-ho.

Si no tens temps, no et preocupis. Encara que els preus comencen a pujar, és millor pagar una mica de més que quedar-se sense apartament i sense diners.

Espera, què passarà amb els diners si es revoca la llicència del banc?

Aquest risc també està previst a les lleis. Si el banc perd la seva llicència, l'Agència d'assegurances de dipòsits tornarà els diners, però, no més de 10 milions. L'assegurança és vàlida fins que l'apartament es lloga o fins que rescindi el contracte amb el promotor.

Per tant, un compte de garantia sembla un dipòsit?

Només en part, i els bancs ho estan fent molt bé en aquest sentit. Gràcies a la nova llei, prestaran als promotors i rebran interessos d'ells. Mentre estan construint la casa, el banc podrà "torcer" els diners dels comptes de garantia i obtenir-ne ingressos. Un cop s'encarreguen els apartaments al promotor, aquest transferirà exactament l'import que ingresseu, sense interessos. En cas de fallida del promotor, també se us donarà diners sense interessos. És obvi qui guanyarà al final aquí.

Aleshores, quin és el resultat?

La conclusió és senzilla:

1. A partir de l'1 de juliol de 2019, comprar una propietat en construcció serà més segura, però possiblement més cara.
2. Els diners que pagueu per l'apartament romandran al banc fins a la posada en funcionament de la casa. Si el desenvolupador incompleix les obligacions, us seran retornades.
3. En cas de problemes amb el banc, també us tornaran els diners, però no més de 10 milions de rubles.
4. En cap cas, no cal apressar-se a comprar un apartament: tingueu en compte tots els matisos. Però si heu escollit un desenvolupador i ja heu planejat un acord, és possible que pugueu estalviar una mica de diners.