10 errors a l'hora de comprar un pis que pot resultar car

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Us salvarà l'atenció als matisos, que a primera vista semblen insignificants.

1. No revisi documents

L'estudi exhaustiu dels documents és una etapa tan elemental que sembla com si ningú s'hi enganxarà. Però és precisament aquesta confiança la que té totes les possibilitats de convertir-se en fatal.

Per exemple, el venedor mostrarà un passaport: un document normal, res sospitós. I més tard resulta que fa sis mesos va denunciar a la policia que l'havia perdut. I ara està intentant arribar a un acord amb una identificació no vàlida. En el futur, això pot prometre molts problemes, fins i tot si el comprador finalment aconsegueix demostrar el seu cas.

També hi ha errors i errors d'impressió menys evidents, degut als quals la legalitat de la transacció corre el risc de ser qüestionada: diferents dates del mateix esdeveniment en els documents o un desajust en una lletra en els noms.

Què fer

Llegiu sempre amb atenció cada document, encara que tingueu al davant un model de contracte. Comproveu dates, noms, cognoms: tota la informació clau. El servei especial del Ministeri de l'Interior "Comprovació de la llista de passaports russos no vàlids" ajudarà a establir l'autenticitat del passaport. Per fer-ho, només necessiteu una sèrie i un número de document.

2. Ignorar la legalitat del traçat

L'estat prohibeix trencar i construir murs a l'atzar. L'arbitrarietat és perillosa aquí: tallaran la porta d'un apartament i tota l'escala s'ensorrarà. Per tant, qualsevol reurbanització s'ha d'acordar.

Si l'anterior propietari no va completar l'alteració segons la lletra de la llei, aquesta responsabilitat recaurà sobre les espatlles del nou propietari de l'habitatge i requerirà molt de temps i molts diners. A més, algunes transformacions mai s'aprovaran. I haureu de tornar les parets als llocs establerts segons els documents, en cas contrari, l'apartament fins i tot es pot endur i vendre en una subhasta pública.

Què fer

Sol·liciteu un extracte ampliat del Registre Estatal Unificat de la Propietat Immobiliària, que conté el plànol tècnic de l'apartament. Aleshores serà possible comparar-ho amb la disposició real de les estructures i comprendre si tot està en ordre. En alguns casos, el fet de reurbanització no coordinada quedarà constància en el pla.

3. No comproveu la informació d'arxiu dels empadronats a l'apartament

Succeeix que un certificat d'inscripció al formulari 9, on s'indica tot el que està registrat a l'apartament, no planteja preguntes. Però hi ha categories controvertides de llogaters que val la pena conèixer, encara que siguin donats d'alta.

Per exemple, aquests són els que falten. Si el tribunal ha reconegut una persona com a tal, pot ser escrit per la Llei de la Federació de Rússia del 25 de juny de 1993 núm. 5242-1. Però quan la persona desapareguda torna, té dret a reclamar el restabliment del registre a l'antic lloc de residència.

La situació és similar amb els presos. Des de l'any 2015, han deixat de ser emesos per la Llei Federal de 31 de desembre de 2014 núm. 525-FZ per tal d'inscriure'ls en llocs de privació de llibertat. Tanmateix, els terminis de presó són llargs, per la qual cosa teòricament hi ha el risc que el delinqüent, després de complir la condemna, torni i intenti registrar-se al seu antic pis.

Què fer

Heu de demanar al venedor dos certificats:

• Arxiu sobre la inscripció al model 9. No sempre es dóna de bon grat, perquè conté dades personals d'antics residents. Però és aquest document el que mostra en dinàmica a tots els que alguna vegada han estat registrats a l'apartament.
• Ajuda en el formulari 12. Conté informació sobre si alguna persona de les categories "problema" s'ha registrat a l'apartament.

4. No requereix el consentiment del cònjuge del venedor

Els béns adquirits en el matrimoni tenen la consideració de béns conjunts, encara que constin només a nom del marit o de la dona. Per tant, un cònjuge no té dret a vendre un apartament sense el consentiment de l'altre. Un acord fet sense l'aprovació de la segona persona pot ser impugnat.

Però això no és tot. De vegades sorgeixen problemes similars, fins i tot si el propietari de l'apartament està divorciat. Per exemple, l'exmarit i la dona no van aconseguir dividir la propietat i encara la posseïren conjuntament.

Què fer

Requereix un consentiment notarial del segon cònjuge o una decisió judicial sobre la divisió de la propietat, segons la qual la propietat es va transferir al venedor.

5. No sé com es va formalitzar la privatització

Si, en el moment de la privatització, una persona que tenia dret a participar-hi rebutja la seva part, llavors conserva el dret a viure a l'apartament per a tota la vida.

Sona una mica més por del que és realment. Aquest llogater pot acceptar voluntàriament sortir de l'apartament i registrar-se en un altre lloc, i també fer-ho per ordre judicial.

No obstant això, si el comprador no aclareix immediatament aquest problema, s'arrisca a participar en un llarg litigi en el futur.

Què fer

Comproveu els documents per a la privatització i compareu-ne les dates amb la llista d'inquilins registrats en aquell moment a l'apartament, que s'indiquen al certificat d'arxiu del model 9.

I si trobeu una persona amb dret a viure per a tota la vida, rebeu d'ell una declaració notarial de renúncia a aquest dret i un document de registre a una nova adreça després de ser donat d'alta de l'apartament antic.

6. No mireu el certificat de capacitat jurídica del venedor

Qualsevol acord és vàlid si els seus participants tenien una ment sòbria i una memòria sòlida. Malauradament, la incapacitat no és evident: podeu comprar un apartament a un propietari d'aspecte sensat i després descobrir que no tenia dret a vendre-lo. I al final quedar-se sense diners i sense pis.

Què fer

Demaneu al venedor un certificat de capacitat legal d'un psiquiatre i d'un narcòleg. A més, si és possible, és millor anar amb ell al metge per assegurar-se que no va comprar documents en la transició.

7. Descartar hereus

La compra d'un pis que ha estat heretat pel propietari és una possible font de problemes. Per descomptat, les coses no van necessàriament segons el pitjor dels casos.

Però de vegades, després de la venda, apareixen hereus privats que desafien el tracte. Ells també podrien sol·licitar un apartament, per la qual cosa s'ha de reiniciar el procés de dividir l'espai habitable. El comprador en aquesta situació és ferit innocentment.

Què fer

Com més temps hagi passat des que es va rebre l'herència, menys risc que apareguin persones insatisfetes. Així que mireu el certificat de l'any en què es va traslladar l'apartament. I consulteu amb un advocat: deixeu-lo comprovar la situació concreta de l'habitatge que vas a comprar.

8. Perdre els nens de vista

Si el propietari té fills, és possible que l'apartament s'hagi comprat amb capital maternal. En aquest cas, els pares estan obligats a facilitar als seus fills les quotes de l'habitatge. Si no se selecciona, es pot impugnar la transacció.

Però les accions dels nens decorades a l'apartament prometen problemes addicionals. Si el propietari és menor d'edat, el consentiment a la venda l'haurà de donar les autoritats tutelars. I si els nens tenen més de 14 anys, ells mateixos.

Què fer

Demaneu al venedor de l'immoble un certificat de la Caixa de Pensions en què consti que el capital de maternitat no s'ha utilitzat per comprar un apartament. Si els propietaris són nens, assegureu-vos que tots els consentiments necessaris estiguin al paquet de documents.

9. No comproveu els pagaments de l'habitatge i dels serveis comunitaris

Ni tan sols es tracta de deutes. Si l'anterior propietari no va pagar l'apartament comunal, els deutes romanen amb ell. L'excepció és la revisió, aquí el nou propietari haurà de pagar l'impagament.

Val la pena mirar les factures de serveis públics per assegurar-vos que l'apartament comunitari no us arruïni en el futur. Perquè fins i tot en una ciutat, les quantitats de vegades difereixen molt d'un districte a un altre i d'una societat gestora a una altra.

Els deutes dels propietaris anteriors estan en risc quan són enormes. I si ja ha iniciat un procediment de fallida, la transacció de venda pot ser declarada invàlida i l'apartament es pot tornar a la massa per pagar els deutes.

Què fer

Demaneu mostrar els pagaments dels últims mesos.

10. Enganyar amb el contracte

La gent fa tot tipus de trucs per evadir impostos. Per exemple, es suggereix que no s'ha d'inscriure al contracte l'import total de la transacció. Pot ser beneficiós per al venedor, però no per al comprador.

En aquest cas, el comprador realitzarà totes les reclamacions per exactament l'import indicat als documents. Tampoc podrà cobrar la deducció fiscal íntegra per la compra d'habitatge. I quan ven més ràpid que tres anys després, s'arrisca a pagar més impostos del que podria.

A més, no cal acordar una escriptura de donació en lloc d'un contracte de compravenda, quan la transferència de diners es formalitzi mitjançant algun document. En primer lloc, llavors el comprador haurà de pagar l'impost - pels ingressos en forma de béns immobles rebuts com a regal d'algú que no sigui un parent proper. En segon lloc, la transacció pot quedar invalidada.

Què fer

Escriu la veritat en el contracte. La falsificació és beneficiosa per al venedor, però primer hauríeu de pensar en vosaltres mateixos i en els vostres avantatges.