Com vendre un apartament: instruccions detallades

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Pots vendre l'apartament tu mateix o pots contactar amb un agent immobiliari. En qualsevol cas, Lifehacker t'ajudarà a fer-ho tot bé i a no perdre diners.

Com vendre: pel teu compte o amb l'ajuda d'un agent immobiliari

Cada opció té els seus pros i contres. En vendre's, dedicaràs molt de temps i esforços, fins i tot en la resolució de qüestions legals, però estalviaràs en comissió a l'intermediari.

Vendre un apartament amb l'ajuda d'un agent immobiliari és més fàcil. Tot el que heu de fer és trobar un intermediari, estar present quan visualitzeu l'apartament (preferiblement, però no cal, si, per exemple, us trobeu a una altra ciutat) i quan celebreu un contracte de compravenda. Però l'especialista haurà de pagar entre el 2 i el 6% del valor de la propietat per obtenir ajuda.

Com triar un agent immobiliari

Denis Rumyantsev, soci director de l'agència immobiliària Goodman Estate, aconsella a l'hora d'escollir un agent immobiliari que presti atenció a la seva competència i no al temps de treball al mercat.

Denis Rumyantsev Soci director de Goodman Estate Real Estate Agency

L'intermediari ha de tenir coneixements tècnics, econòmics, jurídics i ser taxador, enginyer, advocat, corredor, psicòleg, venedor, comercialitzador, fotògraf, tot plegat.

Per estar convençut de la competència de l'agent immobiliari, podeu demanar-li que presenti documents que confirmin els seus coneixements: diplomes, certificats i certificats. La pertinença a comunitats professionals, per exemple, al gremi rus d'agents immobiliaris, també serà un indicador d'aptitud professional.

Assegureu-vos de preguntar com podeu vendre l'apartament en el termini requerit i al preu més alt possible. Demaneu èxits de vendes personals a la vostra zona. També és important trobar la "teva" persona amb qui li resulti còmode, agradable i fàcil treballar i comunicar-se.

Com vendre un pis sense intermediaris

1. Com avaluar els immobles

Una avaluació correcta us permetrà vendre un apartament ràpidament i no perdre diners. Segons Denis Rumyantsev, els preus mitjans es poden trobar al lloc web del Servei Federal d'Estadística de l'Estat. Però aquest portal no és la veritat definitiva, ja que el cost d'un apartament determinat està format per diversos factors. El preu està influenciat per:

1. Nombre d'habitacions.
2. La zona de l'apartament.
3. Distribució: les habitacions aïllades es valoren més que les contigües.
4. Territori adjacent, infraestructures: aparcament i parc infantil al pati o a prop, botigues de queviures, escoles i llars d'infants a poca distància us permetran vendre un pis a un preu més elevat.
5. El pis on es troba l'apartament: com més alt millor.
6. La presència d'un balcó o lògia.
7. Districte: es té en compte la proximitat al centre i a les parades de transport públic, la presència de parcs i zones d'esbarjo properes, etc.
8. La mida de les factures de serveis.

Per establir de manera independent el preu d'un apartament, heu de trobar els objectes més similars del mercat. Utilitzeu totes les fonts disponibles: llocs d'anuncis, revistes immobiliàries, etc.

El preu mitjà d'un apartament similar serà el que busqueu. Es pot augmentar lleugerament si esteu preparat per esperar un acord durant molt de temps, o reduir-lo lleugerament si necessiteu vendre la propietat amb urgència.

L'objecte, el cost del qual és un 15% superior al valor de mercat, representa fins a un 10% de tots els possibles compradors, un 10%, un terç. Una propietat amb un preu adequat atraurà el 60% dels clients potencials.

Denis Rumyantsev Soci director de Goodman Estate Real Estate Agency

2. Quins documents es necessiten per vendre un pis

Per concloure una transacció de compravenda de béns immobles, el venedor ha de tenir a les seves mans:

• passaport;
• certificat de propietat, si l'apartament s'ha comprat abans del 15 de juliol de 2016;
• passaport cadastral per a un apartament de la BTI;
• un extracte del Registre Estatal Unificat de la Propietat Immobiliària (cal portar-lo al departament territorial de Rosreestr, o al lloc web del departament, o al MFC);
• un extracte del llibre de la casa sobre el nombre de persones registrades a l'apartament (anar al Regne Unit, HOA, ZhSK o MFC);
• certificat d'absència de deutes en factures de serveis públics (HOA, cooperativa d'habitatge, Regne Unit, oficina d'habitatge o el Centre Unificat d'Informació i Liquidació);
• un certificat de legalitat de la reurbanització, si s'ha dut a terme (ITV);
• consentiment notarial del cònjuge per a la venda de béns immobles, si es va comprar en matrimoni;
• permís de les autoritats tutelars per a la venda d'un apartament si el seu propietari és menor d'edat.

3. Com anunciar un apartament

Per atraure compradors potencials, cal redactar i col·locar correctament un anunci de venda d'un apartament.

Fes fotos de qualitat

No n'hi ha prou amb fer una foto casual d'un apartament al telèfon. Prepara el teu espai vital per al rodatge. Traieu del marc tot allò innecessari, cutre, massa quotidià, desagradable a la vista. Netegeu la pols, renteu la fontaneria, col·loqueu amb cura les sabates a la porta, desmunteu tubs i pots en prestatges oberts. Afegiu alguns elements acollidors: un ram de flors a la taula de la cuina, coixins decoratius al sofà.

10 maneres de transformar un apartament sense comprar coses noves →

El rodatge es fa millor en un dia assolellat.

Escriu un text que cridi l'atenció

Feu un anunci detallat indicant tots els avantatges de l'apartament. La primera part del text ha de contenir característiques tècniques: el nombre de pisos de la casa, el nombre d'habitacions, la presència d'una lògia, etc.

Penseu en els avantatges d'un apartament que són irrellevants per a vosaltres, però que poden interessar al comprador. Per exemple, per als sense fills no és important que hi hagi llars d'infants i escoles a prop, però la proximitat a les institucions educatives és un avantatge per a una família nombrosa.

Col·loca el teu anunci

Seleccioneu llocs per anunciar el vostre apartament. Entre els llocs universals per a la venda de béns arrels a Rússia - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Pot ser que hi hagi espai publicitari local a la vostra ciutat.

No ignoreu les xarxes socials. Posa un anunci de venda d'un pis a la teva pàgina i demana als teus amics que el comparteixin.

4. Com ensenyar un pis i negociar amb un comprador

Prepareu-vos per a la reunió

Abans de demostrar una propietat als compradors potencials, cal ordenar no només l'apartament, sinó també l'entrada. Enrotlleu llums brillants a l'escala, renteu-la o, almenys, escombra-la.

A casa, enganxeu el fons de pantalla que s'ha allunyat de la paret, renteu les finestres, netegeu les prunes perquè no hi hagi olor desagradable, neteja. Podeu coure un pastís abans de reunir-vos amb un client: no és necessari menjar-lo, però l'olor dels productes frescos del forn crearà una sensació agradable per al visitant.

La teva tasca és crear un efecte sorpresa en qualsevol contacte d'un comprador potencial amb tu i el teu objecte.

Denis Rumyantsev Soci director de Goodman Estate Real Estate Agency

Parleu amb els clients de la manera correcta

Coneixeu bé no només els avantatges, sinó també els inconvenients de l'apartament. Mireu-ho amb els ulls del comprador i penseu quines preguntes li podria fer que li provocaran insatisfacció. Fes una llista d'arguments que guanyaran el que vingui al teu costat.

És probable que el comprador potencial negocii. Sobretot si va venir a la reunió un distribuïdor que estigui interessat a reduir el preu el màxim possible. Decidiu amb antelació a quin cost esteu preparat per baixar. El comprador pot donar diversos arguments (inclosos els inexistents) per què hauria de vendre l'apartament més barat. No sucumbis a la pressió psicològica, mira la situació amb sobrietat, defensa el teu preu.

5. Com formalitzar els contractes de dipòsit i compra

Acord de dipòsit

Aquest és un document que confirma la serietat de les intencions d'ambdues parts. El comprador declara el seu desig de comprar la propietat i dóna al venedor una determinada quantitat (normalment del 2 al 5% del cost total de l'apartament). El propietari de l'apartament, al seu torn, es compromet a vendre-lo a aquest client en concret al preu pactat.

L'acord preveu sancions en cas de cancel·lació de l'operació per a ambdues parts. Si el comprador canvia d'opinió, el venedor es queda amb els diners per a ell. Si el propietari de l'immoble no vol vendre l'apartament, li retornarà la fiança al doble de l'import.

Contracte de compravenda

Abans de la transacció, el venedor ha de preparar un paquet de documents per a la propietat i escriure tots els residents registrats a l'apartament.

El contracte de compravenda s'acostuma a redactar amb un notari. Es signa després de rebre diners per a l'apartament i escriure un rebut que el comprador ha liquidat amb vostè.

Després de signar el contracte, cal presentar els documents per registrar la transferència de propietat de béns immobles a l'òrgan territorial de Rosreestr. L'obligació estatal per arreglar la transacció serà de 2.000 rubles.

6. Com transferir diners

A través de caixes de seguretat

El comprador lloga la caixa forta al dipòsit del banc i conclou un acord amb la institució, que estableix les condicions per accedir a la cel·la de l'antic propietari de l'apartament. Per exemple, la presència d'un contracte de compravenda.

El venedor, al seu torn, lloga una caixa forta, on posa un rebut en rebre diners. El comprador podrà recollir-lo després de la conclusió de la transacció en els termes especificats en el contracte d'arrendament de cèl·lules. Per exemple, de nou, si hi ha un contracte de compravenda.

En omplir les cel·les, les dues parts de la transacció han d'estar presents. Així, el venedor pot comptar els diners i el comprador pot assegurar-se que el rebut està al seu lloc.

Mitjançant dipòsit notarial

Un notari pot realitzar una transacció a través del seu compte: agafar els diners del comprador i transferir-los al venedor. Però el servei, molt probablement, inclourà la comissió del banc, l'import de la qual depèn únicament dels apetits de la institució.

Transferència en efectiu

Podeu canviar diners per un rebut de rebut sense trucs. En aquest cas, val la pena comptar-los, examinant cada factura per a l'autenticitat. És millor fer una transacció sota càmeres o davant dels testimonis (per exemple, a l'oficina d'un notari).

Per descomptat, no us heu de fixar en on i quan rebeu una gran quantitat de diners per portar-los de manera segura a casa o al vostre banc.

7. Com transferir un apartament a un nou propietari

El dia que s'envien els documents a Rosreestr, el venedor lliura les claus de l'apartament al comprador. Les parts signen l'acta d'acceptació i cessió de l'objecte immobiliari, que confirma que el comprador ha deixat l'apartament en forma adequada.

Com evitar el frau

En les transaccions immobiliàries, l'enllaç més vulnerable és el comprador. Però el venedor també té alguna cosa a què prestar atenció:

1. La transferència de diners s'ha de fer abans de la signatura del contracte de compravenda. En cas contrari, el venedor corre el risc de quedar-se sense pagar per l'immoble: el tracte ja s'ha tancat i el comprador no té cap motiu per apressar-se amb el càlcul. Si es tracta d'un estafador, aquest pot vendre ràpidament un apartament i desaparèixer amb una doble porció de diners: la teva i la del nou comprador.
2. No entregueu els documents originals ni als compradors ni a l'agent immobiliari abans de completar la transacció. En cas contrari, l'apartament es pot vendre sense el vostre coneixement.