9 consells per ajudar-te a vendre el teu pis per un preu més alt

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Gràcies a les hipoteques preferents, als baixos tipus de dipòsits i als tipus de canvi inestables, fins i tot en una pandèmia, les vendes immobiliàries estan augmentant. Els venedors se senten més segurs i els compradors tenen més oportunitats d'adquirir opcions realment còmodes. Juntament amb el servei, t'expliquem com presentar un pis amb la llum més favorable i vendre'l a un preu del qual no et penediràs.

1. Avaluar la situació del mercat

Els portals analítics i els principals mitjans de comunicació sovint publiquen materials sobre el mercat immobiliari. Per exemple, segons el servei immobiliari Avito, l'any 2020 la demanda d'apartaments va augmentar un 23%, per a l'habitatge secundari, un 35%. Els preus també van augmentar: un 19% i un 8%, respectivament, en termes anuals.

Després d'analitzar aquests estudis i previsions d'especialistes, entendreu clarament què està passant amb els preus, l'oferta i la demanda. I, en conseqüència, podreu prendre una decisió informada: vendre l'apartament ara o esperar un moment millor.

2. Determinar el cost objectiu de l'habitatge

Exploreu altres ofertes

Mireu llocs immobiliaris per trobar apartaments competidors a la vostra zona amb un disseny, una àrea i una condició similars. Analitza quins objectes s'eliminen de la publicació uns minuts després d'haver aparegut al portal, i quins es pengen durant mesos i pràcticament no aconsegueixen visualitzacions.

Penseu en com es pot comparar favorablement el vostre apartament amb ofertes similars. Per exemple, la proximitat al metro, un bon estat de conservació, una entrada neta, uns veïns tranquils, unes vistes precioses al parc i un ampli aparcament al pati justificaran un preu relativament elevat.

Troba els avantatges innegables de la teva llar

Penseu en els avantatges del propi apartament. Per exemple, si recentment heu substituït el cablejat o les canonades, heu instal·lat endolls addicionals, un sistema domèstic intel·ligent o sensors de seguretat, heu instal·lat armaris encastats o heu fet reparacions al balcó, no dubteu a augmentar el preu. Els nous propietaris no hauran de fer tot això, la qual cosa significa que no hauran d'assumir els costos addicionals després de la compra.

Busca el judici professional

Si no esteu segur de poder designar un preu just per al mercat i còmode per a vosaltres mateixos, poseu-vos en contacte amb un especialista. Truca a un avaluador: estudiarà l'objecte amb una ment oberta, determinarà tots els avantatges i desavantatges, anomenarà una figura concreta i explicarà detalladament en què es va guiar per determinar el cost.

Una avaluació objectiva de l'apartament ajudarà. Aquesta és la base de dades * més gran d'anuncis immobiliaris a Rússia: cada segon apartament del país es ven a través del servei **. Gràcies als filtres, podeu trobar fàcilment propietats semblants a les vostres i establir un preu just.

Perquè l'apartament es vengui més ràpidament, augmenta l'anunci a la cerca. És barat, però el nombre de visualitzacions augmentarà immediatament. Un trànsit elevat al servei us ajudarà a atraure compradors potencials i a concloure l'oferta més rendible.

Per cert, podeu trobar el futur propietari de la vostra casa pel vostre compte. A Avito Real Estate ha aparegut un apartat "", on els usuaris indiquen els seus desitjos d'habitatge.

* Segons la investigació realitzada per LLC "Foreitor" per a LLC "KEH eKommerts" el juliol de 2020.

** Segons un estudi realitzat per Aquarelle Research LLC per a KEKH eKommerts LLC el setembre de 2020.

3. Eliminar problemes evidents

Un sostre inundat, un forat al terra i fins i tot una aixeta amb fuites, tot això empitjora la impressió d'un apartament durant la visualització. Els compradors potencials poden demanar un descompte i tenen raó.

Les reparacions importants no s'han de fer abans de la venda: els nous llogaters, molt probablement, esperen refer-ho tot al seu gust i segons les seves necessitats. Però té sentit posar ordre a l'apartament. Per exemple, podeu canviar la tassa del vàter i el bany, encara que per altres de barats, però de nous, sense esquerdes, estelles i rastres d'òxid.

Quan feu una estimació de reparació, hauríeu de centrar-vos en el 5-10% del cost d'un apartament, i com més car sigui inicialment l'objecte, més baix hauria de ser el percentatge. Si el cost potencial de les reparacions supera l'import resultant, serà més rendible donar un descompte als compradors.

Si ven un apartament a Khrushchev de Moscou, que s'inclou a la primera etapa del programa de renovació, definitivament no cal fer-hi reparacions. Aquests béns immobles es compren per després rebre metres quadrats en edificis nous.

Tots els objectes tenen les seves pròpies característiques i una liquiditat diferent. Si no tens experiència en la realització de transaccions o treballs amb béns immobles i no saps què s'ha de fer amb el teu pis per vendre-lo de manera ràpida i rendible, contacta amb un professional que t'ajudarà a evitar molts errors habituals. Succeeix que una persona inverteix més de 100 mil rubles en reparacions cosmètiques i després intenta augmentar el preu en la mateixa quantitat. Però aquest enfocament rarament funciona.

Si l'apartament té un disseny típic i no difereix massa d'altres ofertes de la mateixa zona, la neteja, l'ordre i el mobiliari, que s'inclouen en el preu, poden tenir un paper important en la venda. Tanmateix, gastar quantitats importants de diners en reparacions normalment no té sentit.

4. Millorar la percepció de l'apartament

Un comprador potencial sempre vol "provar" un apartament nou per ell mateix: arreglar mentalment els mobles i els electrodomèstics, dibuixar un dibuix de com esmorzarà aquí, relaxar-se i conèixer els hostes. Naturalment, les coses d'altres persones interfereixen amb això.

Per tant, és millor que un mínim de mobles i decoració quedi a l'apartament abans de veure'l. Així, serà més fàcil per als compradors pensar en el propòsit de cada habitació, imaginar una possible reurbanització i un futur interior.

La llum també ajudarà a millorar la percepció. Col·loca bombetes més potents i encén totes les llums abans de mirar-ho; això crearà una sensació de celebració. Per descomptat, com més llum, més brillants són visibles els defectes. Però les habitacions poc il·luminades sempre semblen una mica desagradables.

I, per descomptat, una neteja general no farà mal, fins i tot si encara vius a l'apartament que penses vendre. La manera més senzilla de posar en ordre a casa és trucant al servei de neteja. Els especialistes rentaran finestres i canelobres, eliminaran la brutícia dels sòcols i rajoles i refrescaran terres i façanes de mobles. En una paraula, faran brillar l'apartament, semblar més nou i, en conseqüència, més car. Serà fantàstic si també demaneu neteja en sec de mobles i catifes, pengeu cortines de llum.

5. Fes fotos de qualitat

Convidar un fotògraf i fer fotos professionals de l'interior és, per descomptat, ideal, però una sessió de fotos requereix temps i diners. Si no voleu pagar i esperar, podeu convidar amics amb una bona càmera i després editar les imatges a l'editor.

El més important és no exagerar. La situació real de l'apartament ha de correspondre a la foto. Per tant, és bastant acceptable eliminar un parell de rascades al terra o "enganxar" el fons de pantalla, però almenys és deshonest eliminar totes les esquerdes a les parets i les ratlles del sostre.

Pot resultar que les vostres fotos no siguin suficients per als compradors potencials, però no poden venir a inspeccionar la propietat en un futur proper. Quan col·loqueu un objecte a Avito Real Estate, indiqueu que esteu preparat per a una visualització en línia i el vostre anunci tindrà una casella corresponent. Quan el comprador us contacti, podeu organitzar la mostra per mostrar l'apartament mitjançant un enllaç de vídeo en un moment convenient per a tots dos. Això ajudarà al comprador a prendre una decisió més ràpida per comprar una casa.

6. Escriu un anunci detallat i honest

Imagineu-vos vendre la vostra casa a amics o familiars. Descriu quin tipus de reparacions has fet i què penses deixar a l'apartament: potser mobles de gran qualitat o electrodomèstics de marca.

Elimina els segells: expressions que es troben a gairebé tots els anuncis del lloc. Proporcioneu la màxima informació possible als paràmetres de l'anunci i escurceu el text de la descripció a 10-15 línies. Això farà que sigui més fàcil trobar opcions al lloc i millorarà la primera impressió del comprador del vostre apartament.

Assegureu-vos de parlar de les infraestructures de la zona, perquè la gent no només compra metres quadrats, sinó un lloc on portarà el seu fill a l'escola o a la llar d'infants, visitarà un gimnàs i passejarà pel parc. Comproveu si la casa ha estat reformada. Comproveu si esteu preparat per vendre una hipoteca.

No hauríeu d'escriure sobre els veïns sorollosos al vostre anunci. Però si realment hi ha problemes greus, és millor informar-los abans de concloure l'acord, per oferir solucions i un descompte per aquests inconvenients.

Anastasia Mazanko Agent immobiliari.

L'anunci s'ha d'escriure amb honestedat, però és millor enviar la informació de manera concisa perquè el comprador potencial encara tingui preguntes. Aleshores, definitivament trucarà, i quan ja hi hagi contacte amb la persona, les possibilitats d'interessar-lo en aquest apartament són molt més grans. A partir de les preguntes del comprador, entendràs què és important per a ell i podràs presentar la propietat amb una llum favorable. Si una gran loggia és important per a una persona i descriu una cuina espaiosa i un bany, no aconseguireu el vostre objectiu.

De vegades, la informació de l'anunci funciona en contra teu. Per exemple, per a algunes persones, l'estadi i l'escola just sota les finestres són un avantatge absolut, mentre que per a altres és una font de soroll, la qual cosa suposa un gran inconvenient. Durant la visualització, el comprador podrà avaluar la situació real i prendre una decisió informada.

7. Oferir bonificacions addicionals

Penseu en què més podeu oferir al comprador per fer-li més còmode viure en un pis nou. Per exemple, podeu tenir un garatge al pati o una plaça d'aparcament, la qual cosa significa que el nou propietari resoldrà immediatament el problema de l'aparcament. O al costat d'aquest pis en teniu un altre en venda o lloguer: el comprador hi traslladarà familiars grans, i li serà més fàcil fer-se càrrec d'ells.

Potser teniu un vehicle de càrrega i esteu preparat per ajudar els nous propietaris amb la mudança. O proporcioneu un lloc per emmagatzemar les seves pertinences i una casa de camp d'estiu en un acollidor poble de cases rurals per llogar durant la durada de la renovació. Finalment, és possible que tinguis un equip familiar d'artesans que faran el retall amb un descompte.

A més, podeu consultar amb un advocat i oferir un pla de quotes per una quantitat relativament petita. De vegades, la gent no té prou 20-30% del cost d'un apartament de somni, però no volen involucrar-se en préstecs. El pla de quotes ajudarà ambdues parts a concloure un acord rendible.

8. Preparar tots els documents

Abans de vendre un apartament, s'aconsella escriure a tots els que hi estan registrats, tancar els deutes d'un apartament comunitari i legalitzar les reformes, si les heu fet.

El següent paquet de documents és necessari directament per a la transacció:

• Passaports de propietari vàlid. Si hi ha un menor d'edat entre els propietaris, necessitareu el seu passaport o certificat de naixement, així com el passaport dels pares o tutors.
• El consentiment de les autoritats tutelars i tuteles si hi ha menors d'edat a la família. El document s'emetrà si, després de la transacció, les condicions de vida dels fills no empitjoren.
• Certificat de matrimoni o divorci, si s'indiquen diferents cognoms al document sobre la propietat de l'habitatge i al passaport.
• Consentiment notarial del marit o dona, si l'apartament comprat en matrimoni està registrat a nom d'un dels cònjuges.
• Un poder notarial, si els interessos d'un dels propietaris estan representats per un síndic.
• El contracte de compravenda d'un pis, que serà certificat per un notari.

Perquè els compradors tinguin menys dubtes sobre la puresa i la transparència de la transacció, també podeu preparar documents addicionals:

• Contracte de venda, herència o certificat de privatització: aquests documents estableixen la vostra propietat de l'apartament.
• Extracte del registre USRN (proporcionat des del 2016) o certificat de propietat de l'habitatge (emès fins al 2016, vigent ara).
• El passaport tècnic de l'apartament, que ajudarà a assegurar-se que no hi hagi remodelacions il·legals.
• Certificat de persones inscrites (formulari núm. 9), que de vegades s'anomena certificat de composició familiar.
• Actes de conciliació de comptadors o altres documents sobre l'absència de deute per serveis públics.
• Certificats dels dispensaris de drogodependències i neuropsiquiàtrics que no estàs empadronat i tens dret a realitzar operacions immobiliàries.
• Certificat de l'eliminació de gravames - per als apartaments comprats amb una hipoteca.
• Certificat de l'eliminació de les mesures provisionals: si l'apartament es va comprometre o hi va haver disputes al respecte, però tots els problemes es van resoldre amb èxit als tribunals.

Afegiu un extracte de l'USRN directament a l'anunci del portal. Amb ella, els compradors estaran segurs que tot està en ordre amb el vostre apartament: no està detingut o prohibit, ni en una hipoteca ni en un contracte d'arrendament a llarg termini. L'extracte contindrà dades anònimes dels propietaris, així com el valor cadastral. El servei és gratuït per als venedors.

Si, després de la celebració del contracte de compravenda, el comprador té problemes amb l'apartament, pot impugnar la conclusió de la transacció al tribunal. De vegades resulta demostrar que el venedor no va proporcionar tota la informació sobre l'objecte, i si les deficiències s'haguessin descobert abans, la compra i venda no s'hauria produït. Per tant, val la pena advertir al comprador sobre els punts realment importants i consultar amb un advocat o un agent immobiliari experimentat si sorgeixen dubtes en qualsevol etapa de la transacció.

9. Considereu els arguments per a la negociació

De vegades, els compradors intenten reduir el preu entre un 20 i un 30% ja en veure's. S'adonen que probablement el venedor ha deixat un espai de negociació i intenten esbrinar els límits.

No accepteu reduir el preu immediatament. Al contrari, justifica la teva figura, mostra altres opcions a la teva zona: no tan rendible, en pitjor estat, més lluny del metro, escoles o llars d'infants. Expliqueu que no teniu pressa, de manera que estareu esperant un comprador que estigui disposat a pagar un preu just.

De fet, la negociació és bona: confirma que la persona està interessada en el tracte. Estigueu preparat per cedir, però tingueu clar el preu mínim que acceptareu l'acord. Després de tot, el vostre objectiu no és només vendre el vostre apartament ràpidament, sinó també obtenir el màxim benefici.

En fer-ho, sigueu objectius. Si el sostre té goteres a la casa i ven un apartament a l'últim pis, val la pena baixar una mica el preu. També es pot pensar en una revisió si dels anuncis de venda de pisos es desprèn que el mercat ha baixat.

Però quan els compradors demanen un gran descompte simplement perquè han trobat una opció més barata, no cal que baixeu el preu del vostre apartament. Si un altre objecte fos realment interessant i rendible per a ells, no negociarien amb tu durant molt de temps.

Anastasia Mazanko Agent immobiliari.

El comprador pot trobar gairebé qualsevol motiu per negociar: per exemple, les finestres de metall i plàstic no s'instal·len a l'apartament, els sòls laminats divergeixen, no es col·loquen rajoles, l'apartament es troba al primer o al darrer pis. Però la pràctica demostra que si el propietari es manté fermament i vol vendre la propietat almenys a un preu determinat, el comprador haurà de renunciar o buscar altres opcions. Per tant, és millor incloure immediatament al preu "marge de maniobra" i tenir en compte l'eliminació de deficiències objectivament greus.