Com redactar correctament un contracte de lloguer

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

És més rendible llogar un apartament directament a través del propietari, sense passar per les oficines immobiliàries. Però llavors el contracte s'haurà de concloure de manera independent, i això no és una qüestió fàcil: cal tenir en compte molts punts i detalls per evitar problemes en el futur i viure en pau i confiança. En aquest article, descobrirem què hem de buscar a l'hora d'elaborar un contracte de lloguer.

Fem una reserva immediatament: en aquest article ens centrarem específicament en el contracte d'arrendament comercial de locals residencials, que està regulat pel capítol 35 del Codi civil de la Federació Russa i en part pel capítol 5 del Codi de l'habitatge de la Federació Russa. Federació de Rússia, és a dir, llogar un apartament per un particular. Hi ha una diferència en la llei entre un contracte d'arrendament (que es conclou amb una persona física) i un contracte d'arrendament (que es conclou amb una persona jurídica). Tanmateix, en el discurs ordinari, s'utilitza la paraula ben establerta "lloguer". Per tant, en aquest material, per simplificar, utilitzarem els dos termes -"lloguer" i "lloguer"- com a equivalent.

Els documents

En cap cas, no dubteu a demanar al propietari de l'apartament que proporcioni un paquet complet de documents:

• passaport;
• es requereix un certificat de registre de propietat de l'apartament;
• a més: rebuts pagats de factures de serveis públics (per assegurar-se que no hi ha deutes) i un extracte del llibre de la casa sobre les persones inscrites a l'espai habitable.

Si l'apartament té diversos propietaris, el consentiment d'un d'ells no és suficient, cal obtenir el consentiment de tots. Hi ha tres escenaris possibles per al desenvolupament dels esdeveniments:

1. Adjunteu el consentiment escrit de tots els copropietaris.
2. Un copropietari subscriu un acord amb un poder d'altres persones.
3. En finalitzar el contracte, tots els propietaris estan presents personalment (aleshores el contracte indica que l'apartament és llogat per tots els propietaris alhora).

També es requereix el consentiment per escrit de les persones que no en són els propietaris, però estan empadronades a l'espai habitable. En cas contrari, poden reclamar els seus drets en qualsevol moment, i hauràs de buscar urgentment un nou habitatge.

Com que estem parlant de llogar un pis, vol dir que l'inquilí és un particular. Per tant, ha de portar el seu passaport amb ell. Si no viuràs sol en un apartament, també calen les dades del passaport del segon (tercer, cinquè) inquilí.

Els contractes d'arrendament immobiliari estan subjectes a registre estatal. Excepte un contracte celebrat per menys d'un any.

Terme

El contracte de treball pot ser de curta durada (fins a un any) i de llarga durada (d'un any a cinc anys). Si el contracte no diu ni una paraula sobre el termini, es considera que es va celebrar per un màxim de cinc anys. La principal diferència entre contractes a llarg termini i contractes a curt termini són les condicions per al desnonament dels llogaters.

Contracte de curta durada

El propietari pot prescriure un període durant el qual les parts puguin rescindir el contracte abans del previst. Si no s'especifica aquest termini, no té dret a desallotjar els llogaters abans de la finalització del contracte. Però al final d'aquest període, el propi propietari decideix si continua llogant l'apartament als mateixos llogaters o si en busca d'altres.

Contracte de llarga durada

És molt més difícil per al propietari separar-se dels llogaters. Al final de la vigència del contracte, el propietari no pot simplement traslladar una altra persona a l'apartament: si no ha comunicat a l'arrendatari el seu desig almenys tres mesos abans de la finalització del contracte, es considera que el contracte és automàtic. renovat en les antigues condicions.

Si el propietari diu que ja no té previst llogar la propietat, els llogaters s'han de mudar. Però en aquest cas, realment no pot llogar l'apartament durant almenys un any, en cas contrari, els inquilins anteriors tenen dret a acudir als jutjats i reclamar danys i perjudicis.

A diferència del propietari, un llogater pot rescindir el contracte en qualsevol moment sense donar-ne cap motiu.

Estat de l'apartament i propietat

Reparacions i millores

La pregunta urgent: qui fa les reparacions? Habitualment, el conveni conté la redacció que "un cop vençut el contracte d'arrendament, els llogaters es comprometen a retornar el local en la mateixa forma en què va ser cedit". Per tant, el contracte hauria d'indicar immediatament què es pot canviar a l'apartament i què no.

A més, sense el consentiment del propietari, els residents no tenen dret a dur a terme la reorganització i la reconstrucció dels habitatges. Per exemple, durant les reparacions, no podeu agafar i enderrocar una partició interior o ampliar una porta.

Si és possible realitzar reparacions, assegureu-vos d'indicar al contracte quant s'ha de reduir el lloguer. Si no hi ha cap indicació, és possible que ho repareu tot vosaltres mateixos i el propietari simplement es negarà a reemborsar les vostres despeses.

Totes les reparacions i despeses actuals corresponen a l'arrendatari. No només manté l'ordre a l'apartament, sinó que també és responsable de la seguretat de la propietat.

El propietari ha d'efectuar reparacions importants, i totes les despeses són a càrrec seu (tret que s'indiqui el contrari al contracte). Si el propietari no mostra interès en les reparacions importants quan siguin necessàries, el llogater té dret a:

• realitzar de forma independent les grans reparacions previstes en el contracte o causades per una necessitat urgent, i cobrar-ne el cost a l'arrendador;
• exigir la corresponent reducció del lloguer;
• exigir la resolució del contracte i la indemnització de les pèrdues.

Quan reformes o compres alguna cosa nova per a un pis de lloguer, en termes legals, estàs fent millores. Poden ser separables i inseparables. Per exemple, si un llogater ha instal·lat un aparell d'aire condicionat o un escalfador d'aigua pel seu compte (i el propietari no ha reduït el lloguer ni ha reemborsat el seu cost), té dret a portar-los amb ell.

Les millores inseparables, com ara fons de pantalla nous, no es poden portar amb vosaltres sense fer malbé l'aspecte de l'apartament. Per tant, l'arrendatari pot exigir el reemborsament del seu valor quan venci el contracte. Però la reclamació quedarà satisfeta si el contracte estableix que l'arrendador no es va oposar a aquesta millora.

Estat de la propietat

El propietari està obligat a facilitar a l'arrendatari l'immoble en bon estat. Això vol dir que si alguna cosa us impedeix utilitzar l'apartament, el propietari ha d'eliminar aquest motiu pel seu compte. Fins i tot el que ni tan sols sospitava en el moment de llogar el pis. Per exemple, us vau instal·lar i us va sorprendre veure que totes les canonades estan podrides durant molt de temps i que és simplement impossible rentar-se a la dutxa. El propietari ha d'eliminar aquesta deficiència el més aviat possible i de manera absolutament gratuïta. Si no ho fa, pots eliminar tu mateix la causa i exigir el reemborsament de les despeses, o rescindir el contracte.

Atenció: l'arrendador hauria d'eliminar al seu compte només aquelles mancances que ni ell ni tu coneixes.

Si, en inspeccionar l'apartament, vau veure que alguna cosa no funcionava allà o us van avisar amb antelació, ja teniu dret a acceptar aquesta condició o buscar una opció millor.

A més, els advocats recomanen, a més del contracte, redactar un acte d'acceptació de l'apartament. Prescribe l'estat dels mobles, lampisteria, terres, finestres i tota la resta. Posteriorment, això ajudarà a evitar disputes sobre la qualitat de les reparacions i els mobles. Per descomptat, en un apartament amb mobles soviètics antics i sense equipament, no cal que ho facis. Però el propietari, que lloga una casa amb mobles i electrodomèstics cars, està interessat a assegurar-se que tot l'immoble se li retorni en bon estat, de manera que fins i tot pot adjuntar fotografies de l'immoble i rebuts que confirmin el seu valor. Per descomptat, es té en compte la depreciació natural. Però el llogater haurà de pagar per la pantalla del televisor trencada.

Pareu atenció a una cosa com la "responsabilitat conjunta" si llogueu un apartament amb algú en un esforç conjunt. Si el contracte no preveu una clàusula de responsabilitat solidària, tota la responsabilitat anirà a càrrec de qui va subscriure el contracte. És a dir, si el teu veí negligent trenca alguna cosa i només tu estàs registrat en el contracte com a responsable, llavors hauràs de pagar.

Lloguer

El contracte defineix el procediment, les condicions i les condicions per fer el lloguer. Si no hi ha instruccions especials al respecte, es considera que són similars a les que s'utilitzen habitualment en llogar aquesta propietat: en el cas d'un apartament, es tracta d'una quantitat fixa de pagament que es fa cada mes.

Si el propietari demana pagar immediatament un pagament amb 2-3 mesos d'antelació o un dipòsit, això s'ha d'escriure al contracte.

El document també ha d'indicar amb quina freqüència i fins a quin punt el propietari pot augmentar el pagament. A la pràctica, els increments de lloguer es solen registrar un cop l'any fins al 10% del cost inicial. Però tot això queda a criteri de les parts.

Si aquesta clàusula no està inclosa en el contracte, el propietari encara té dret a augmentar el lloguer, però això no es pot fer més d'un cop a l'any. A més, està obligat a comunicar-ho prèviament per escrit a l'arrendatari. Si les noves condicions no li convén, pot desistir unilateralment del contracte.

L'arrendatari també té dret a exigir la reducció del lloguer si, per circumstàncies alienes a la seva voluntat, les condicions del local llogat s'han deteriorat.

A més

Parleu amb el propietari sobre tots els detalls. El més probable és que us hàgiu de trobar sovint. Ell està preocupat pel seu pis, vostè està preocupat per la qualitat de vida, així que aprèn a negociar i anota tots els acords verbals al document.

No sovint, però passa una situació desagradable: de vegades als propietaris els agrada entrar sense previ avís, fins i tot en absència de llogaters i diverses vegades al mes. Aquest és un motiu per rescindir el contracte amb reemborsament de les despeses de mudança del llogater. Per evitar aquesta situació, només cal que afegiu una línia a l'acord sobre la freqüència amb què el propietari pot aparèixer al vostre lloc, si és necessari avisar-lo amb antelació i indicar la prohibició de visites espontànies en la vostra absència.

Descobriu com tracta el propietari els hostes, els animals i indiqueu-ho al contracte.

Només negociant i arreglant tots els detalls que importen, ambdues parts podran viure sense conflictes i sense angoixes innecessàries.

Extinció del contracte per via judicial

Ja hem dit que no és fàcil per a un propietari separar-se d'un llogater, el tipus de contracte hi juga un paper important. Però l'arrendatari té dret a rescindir el contracte en qualsevol moment, però amb una condició: ha de comunicar el seu desig al propietari amb tres mesos d'antelació per escrit.

Però de vegades és impossible posar-se d'acord humanament, i per a una de les parts només hi ha una sortida: buscar justícia a través del tribunal i rescindir el contracte.

A instància de l'arrendador, el contracte pot ser resolt abans del previst pel tribunal en els casos en què l'arrendatari:

• utilitza propietats amb una violació significativa dels termes del contracte o amb violacions reiterates;
• degrada significativament la propietat;
• no paga el lloguer a temps més de dues vegades seguides;
• no realitza grans reparacions de l'immoble en els termes estipulats en el contracte, si, en virtut del contracte, les grans reparacions són responsabilitat de l'arrendatari.

L'arrendador pot rescindir el contracte per via judicial només si ha exigit a l'arrendatari per escrit l'eliminació de les infraccions.

A petició de l'arrendatari, el contracte d'arrendament pot ser rescindit anticipadament pel tribunal en els casos en què:

• l'arrendador no cedi l'immoble o crea obstacles que impedeixin el ple ús de l'immoble;
• l'immoble presenta deficiències que l'arrendador no va especificar en formalitzar el contracte, no eren conegudes per l'arrendatari per endavant i no s'han pogut descobrir durant la inspecció de l'immoble;
• l'arrendador no realitza reparacions importants de l'immoble en el termini establert pel contracte o en un termini raonable;
• immoble, per circumstàncies alienes a la voluntat de l'arrendatari, en estat no apte per al seu ús.

En finalitzar el contracte d'arrendament, l'arrendatari està obligat a retornar l'immoble a l'arrendador en l'estat en què el va rebre, tenint en compte el desgast normal o en l'estat que estipula el contracte.

En conclusió, ens detenem en dos punts més importants.

Si el propietari dona o ven un habitatge de lloguer, això no rescindirà el contracte d'arrendament. En altres paraules, quan una persona ve i diu: "Mou-te, venc un pis", és il·legal. El canvi de propietari no comporta la resolució del contracte d'arrendament de l'habitatge.

Si cal, podeu canviar de llogater (inquilí). És a dir, si el contracte es conclou per al marit i ell, per exemple, marxa cap al pol nord en un llarg viatge de negocis, amb el seu consentiment, podeu canviar l'inquilí per la seva dona. En aquest cas, el contracte continua sent el mateix, les mateixes condicions, el termini continua fluint i no es reinicia. Però això us pot salvar de la burocracia si sorgeix algun problema (per exemple, si heu de rescindir el contracte o cobrar alguna cosa a través del tribunal).