Què va ser la hipoteca en diferents èpoques històriques

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Com la gent va resoldre el problema de la compra d'habitatge a crèdit des de la prehistòria fins al segle XXI.

Els instruments financers moderns han canviat radicalment l'actitud d'una persona envers la seva pròpia economia. Preneu la mateixa hipoteca: permetia a la gent comprar habitatge i altres béns immobles en condicions que abans eren simplement impossibles. Anem a esbrinar com es va organitzar el tema de les hipoteques en diferents èpoques, per tal d'entendre fins a quin punt va ajudar les persones a millorar les seves vides.

1. Paleolític i anteriors

Els científics saben molt poc sobre com s'organitzava la vida familiar i econòmica a la prehistòria. Els arqueòlegs i els paleogenètics, en el millor dels casos, poden reconstruir la mida dels grups humans, la seva similitud genètica i ocupació.

Per tal de reconstruir els costums dels pobles del Paleolític, solen mirar tribus de caçadors-recol·lectors més o menys modernes (per exemple, el poble guaiac que viu al territori de l'actual Paraguai). Però sembla que els antics eren propensos a la patrilocalitat, un tipus de relació familiar en què una dona va a la tribu del pare del seu marit (si el concepte de "marit" en el nostre sentit és generalment aplicable a aquesta antiguitat). Bé, definitivament tenien exogàmia, una prohibició dels matrimonis estretament relacionats. En general, havia de viure amb els meus pares.

Si hi hagués una hipoteca moderna: potser algunes famílies podrien haver contractat hipoteques per menjar, roba i armes i formar una nova tribu. De la mateixa manera que ara les famílies joves s'estan instal·lant de manera amistosa en nous edificis. Com a resultat, els membres de la nova tribu tindrien un seguici de la mateixa edat.

2. A l'Antiga Grècia

En realitat, la paraula "hipoteca" és d'origen grec i es tradueix com "fonament", "penyora" o fins i tot "advertència". Així es deia el pilar, que es va instal·lar al límit del terreny, de manera que "avisava" que aquest solar serveix de garantia del deute.

Així, entre els grecs, la hipoteca era una forma de responsabilitat patrimonial del deutor envers el seu creditor: en cas d'impagament, el creditor tenia dret a recuperar la terra hipotecada. Abans del desenvolupament de les hipoteques, el deutor concursat era responsable davant el creditor amb llibertat personal, per tant la hipoteca era una mesura més progressiva de les relacions econòmiques.

Naturalment, per a això, havia d'existir una institució desenvolupada de propietat privada de la terra a la societat grega. L'any 621 aC, el governant atenès Drakont va compilar el primer conjunt de lleis escrites (sí, les mesures molt draconianes), que castigaven severament qualsevol invasió a la propietat d'una altra persona. Això va impulsar el desenvolupament de les relacions de crèdit i deute, en les quals la terra actuava com a garantia. La hipoteca grega estava plenament operativa a principis del segle VI aC.

Però aquesta hipoteca no estava a l'abast de tothom: per utilitzar-la, calia tenir la teva pròpia parcel·la.

El fill gran de la família era l'hereu de la finca del seu pare, de manera que podia portar la seva dona a casa dels seus pares, que més tard, juntament amb la terra, passà a la seva propietat. Era ell qui podia comptar amb una hipoteca en el futur, que, de fet, ja no necessitava.

Però els fills menors en aquest sentit estaven desfavorits i podien contentar-se amb parcel·les de terra, o bé entrar al servei dels rics, o buscar la seva fortuna a les colònies. Tot això no va ser molt propici per a la creació d'una família a una edat relativament jove.

Si hi hagués una hipoteca moderna:la capacitat d'aconseguir primer terres a la seva ciutat natal, i després pagar el deute per això en diners o servei hauria canviat la vida dels antics grecs. Sens dubte, els fills més petits estarien encantats. És cert que llavors haurien viscut als voltants d'Atenes, Esparta o Corint, i no haurien cobert tot el Mediterrani amb les seves colònies. O, al contrari, cobririen tot l'ecumè.

3. A l'antiga Roma

En el món antic, les hipoteques eren conegudes a Babilònia (les lleis d'Hammurabi al segle VI aC), Mesopotàmia, fins i tot l'Índia (al segle II aC). Però la hipoteca es va apropar més a les condicions modernes a l'antiga Roma.

En un primer moment, les relacions de deute entre els romans es construïen, per dir-ho d'alguna manera, en llibertat condicional, en forma d'«operació sobre fideïcomís» (lat. Fiducia), i els riscos eren assumits no pel creditor, sinó pel deutor: transferia el creditor a canvi de diners mitjançant penyora de procediment legal especial, és a dir, béns mobles o immobles. Després de pagar el deute, només podia esperar que el creditor mantingués la seva promesa i, amb l'ajuda d'un procediment legal mirall, retornés la garantia. Si el creditor per alguna raó es va negar a fer-ho, el deutor només podria desacreditar el seu nom entre els seus conciutadans: la llei no el podria ajudar de cap manera, un acord és un acord.

Ja al segle II aC, les relacions hipotecàries s'havien desenvolupat significativament. Sota la nova forma d'operació de penyora (lat. Pignus), el creditor, a canvi dels seus diners, ja no rebia el títol de la propietat del deutor, sinó només el dret a posseir aquesta propietat. El creditor ni tan sols tenia dret a utilitzar aquest immoble, però els fruits adquirits d'aquest immoble podien anar a pagar el deute o els interessos d'aquest. Només en el cas que el deutor no pogués pagar d'acord amb les obligacions contretes, el creditor esdevingué propietari dels seus béns.

Finalment, a les primeres dècades del segle II aC, apareix un tercer tipus de garantia, realment propera a les hipoteques modernes (lat. Hypotheca legalis) - una penyora de la propietat sense cedir-la al creditor.

Això va ser facilitat pel canvi de les condicions polítiques i econòmiques d'aquella època: el debilitament del sistema esclavista i la cessió massiva de terres als llogaters. Inicialment, els llogaters -apartaments o petites parcel·les- donaven en pignoració els seus béns mobles (per exemple, mobles o eines agrícoles) com a garantia de lloguer, però en continuaven sent propietaris. Posteriorment, els immobles també podrien convertir-se en objecte d'hipoteca.

Si el prestatari no podia pagar d'acord amb l'acord, el prestador rebia el dret de reclamar l'element pignorat amb la seva posterior venda a la subhasta i una compensació dels ingressos del saldo del deute del prestatari.

Si hi hagués una hipoteca moderna:la hipoteca romana ja estava força desenvolupada, però presentava una sèrie d'inconvenients. Per exemple, a l'antiga Roma, no es portava un registre unificat de la propietat, i el prestador, acceptant una penyora, no podia estar segur que la mateixa propietat ja no estava pignorada a un altre prestador i que en cas de fallida del prestatari, el seu el dret hipotecari no xocaria amb el dret hipotecari d'una altra persona.

A més, la hipoteca s'acostumava a estendre a tota la propietat del prestatari, fet que feia incert el seu volum i valor, que podia variar amb el temps. Aquestes relacions de propietat inestables van dificultar el desenvolupament de les hipoteques, fet que va fer patir els ciutadans romans que ho necessitaven.

4. A l'Europa medieval

Com es desprèn de l'anterior, una hipoteca només pot existir normalment amb un estricte compliment dels drets dels participants en les operacions. Les transaccions estructuralment complexes requerien control i regulació i, a llarg termini, un sistema de registre que funcioni bé. Tot això només ho podia aportar l'estat. Per tant, juntament amb la caiguda de l'Imperi Romà com a formació estatal centralitzada única als segles V-VI dC, la institució de la hipoteca pràcticament va deixar d'existir.

Va reviure només a l'època de l'alta edat mitjana (segles XII-XIII), en una nova onada de desenvolupament de les relacions monetàries i jurídiques. Els senyors feudals sovint necessitaven diners per fer guerres intestines o croades, i per tant es veien obligats a hipotecar els seus castells i terres ancestrals als usurers o als veïns més rics.

En conseqüència, l'Europa occidental, com a successora de l'Imperi Romà, va adoptar i desenvolupar la institució de la hipoteca, fent-la encara més formalitzada, protegida per la legislació desenvolupada. A més, hi havia llibres d'hipoteques especials, on s'introduïa informació sobre els immobles hipotecats.

En l'època de la Baixa Edat Mitjana (segles XIV-XVI), finalment la hipoteca es va constituir en la forma en què existeix fins als nostres dies: la propietat hipotecada queda en poder del deutor, i el creditor en rep el dret, en en cas de no devolució del deute, per recuperar l'immoble hipotecat amb la seva posterior venda en subhasta…

Si hi hagués una hipoteca moderna: és bo si ets un gran senyor feudal i tens alguna cosa a hipotecar, i espera un botí de guerra, que et reemborsarà tant el deute com els interessos. Però la gran majoria dels europeus occidentals a l'edat mitjana eren camperols pobres que posseïen parcel·les massa petites per comptar amb grans préstecs. I en general, els jutjats, els judicis, els notaris i els advocats són per als rics i nobles, en el millor dels casos, per als burgesos de les grans ciutats. No, les hipoteques a l'edat mitjana encara estaven lluny de ser generalment disponibles.

5. Modernitat

Al segle XIX, el creixement industrial, la urbanització i el desenvolupament de les infraestructures urbanes van contribuir al creixement explosiu del mercat hipotecari. Als països europeus més desenvolupats -Anglaterra, França o Països Baixos- els principis de préstec per finançar la construcció es van utilitzar de manera activa i arreu. L'oferta monetària de la construcció i la indústria també es va invertir en altres països europeus, inclòs l'Imperi Rus.

Al segle XX, la hipoteca va adquirir un paper especial als Estats Units durant la Gran Depressió. Va ser ella qui va formar la base del "New Deal" de Franklin Roosevelt.

Hi ha dos tipus de préstecs al mercat immobiliari nord-americà: els préstecs per a la construcció i les hipoteques. L'import del préstec no supera el 80-90 per cent del valor dels béns immobles hipotecats. La mida de la primera quota realitzada pel prestatari amb els seus propis fons, respectivament, és del 10 al 20 per cent. L'estat ofereix als pobres préstecs en condicions favorables pel valor total de la casa.

Avui dia, els préstecs hipotecaris als Estats Units s'emeten per un període de 15 a 20 anys. Una característica distintiva de la hipoteca americana és el suport governamental dirigit i sistemàtic als préstecs hipotecaris a través d'instruments com el mercat hipotecari secundari, l'assegurança de préstecs del govern i els beneficis en l'obtenció de préstecs per a ciutadans de baixos ingressos. Gràcies a aquestes mesures i a la disponibilitat de crèdit, el 75 per cent dels nord-americans tenen casa seva.

A Rússia, el mercat hipotecari va començar a desenvolupar-se només després del col·lapse de l'URSS. El 1997, el govern va establir l'Agència de Préstecs Hipotecaris Residencials per atraure inversions en el sector hipotecari. L'any 1998 es va aprovar la llei "Sobre les hipoteques (penyores de béns immobles)". Segons les dades sobre préstecs hipotecaris concedits a persones residents i els drets adquirits de reclamació de préstecs hipotecaris en rubles del Banc Central, el creixement dels préstecs hipotecaris el 2017 en comparació amb l'any anterior va ser del 37 per cent. En total, el 2017, es van emetre més de dos bilions de rubles en préstecs. Això va ser possible gràcies a la disminució constant de la taxa clau. El desembre de 2017, es va arreglar. El Banc de Rússia va decidir mantenir el tipus clau en el 7,25% anual al 7,25% anual.

La tendència general de la hipoteca moderna és òbvia: cada vegada serà més assequible per a un nombre creixent de ciutadans. L'objectiu dels estats que donen suport a aquest tipus de préstec és oferir un habitatge propi al màxim nombre de ciutadans i famílies joves.