Què has de comprovar abans de comprar un pis al mercat secundari

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Si prens els documents a la lleugera, pots quedar-te sense habitatge i sense diners.

Quan compres alguna cosa en una botiga, n'hi ha prou que el venedor vulgui donar-te el producte, i tu el vulguis comprar. Amb els immobles, tot és més complicat: un tracte es pot impugnar si resulta que és fraudulent o s'han vulnerat els drets d'algú durant la venda. Al mateix temps, el comprador estarà més trist: seran desallotjats de l'apartament, els diners s'hauran de retornar pel jutjat i, de vegades, fins i tot s'acomiadarà d'ells.

Per evitar que això passi, comproveu tots els documents, i assegureu-vos que els originals o les còpies compulsades per un notari.

1. Extracte de l'USRN sobre les principals característiques de l'objecte

Aquest és un document molt important amb informació del Registre Estatal Unificat de la Propietat Immobiliària, que us donarà molta informació útil.

Qui són els propietaris

Tots ells han d'estar d'acord amb l'acord, en cas contrari es pot impugnar.

Hi ha cap gravamen

Un objecte es pot pignorar a un banc a causa d'una hipoteca, llogat amb el registre d'un acord amb l'Agència Federal de Gestió de la Propietat, arrestat per deutes. Si és així, els propietaris no tenen dret a disposar-ne. L'acord no serà vàlid.

Quines són les característiques de l'apartament

L'extracte de l'USRN contindrà l'adreça exacta, número cadastral, zona. El plànol tècnic de l'apartament està imprès a l'última pàgina. Podeu estimar el metratge de les habitacions i notar la presència de remodelacions. Això últim és especialment important si sol·liciteu un préstec hipotecari: és possible que no s'aprovi.

A partir de quina data els propietaris tenen un apartament

Compareu-lo amb la data dels títols de propietat (sobre ells a continuació).

Segons quin document el propietari és propietari de l'apartament

En alguns casos, el risc és inicialment més gran; això també es discuteix a la clàusula dels documents de títol.

El propietari proporcionarà un extracte de l'USRN. Podeu obtenir-ne una versió reduïda.

Per fer-ho, heu de demanar un extracte al lloc web de Rosreestr. Per proporcionar un document en forma electrònica, haurà de pagar 250 Obtenció d'informació dels rubles USRN. També hauríeu de demanar un extracte sobre la transferència de drets sobre la propietat: costa el mateix. En aquest document, veureu amb quina freqüència i sobre quina base van canviar els propietaris de l'apartament.

Si durant l'últim any o dos béns arrels han canviat de mans diverses vegades, aquest és un motiu per desconfiar. Normalment, així es dissimulen les transaccions fraudulentes. Si el propietari estafat és capaç d'impugnar la cadena de transaccions a través del tribunal, l'apartament li serà retornat.

2. Documents del/s titular/s

Si el propietari és major d'edat

Validesa del passaport

Suposem que el propietari es va canviar el passaport fa sis mesos, dient a la policia que havia perdut el vell. I ara està intentant concloure un acord sobre un document no vàlid, per impugnar-lo més tard. Això està ple de problemes.

Així que amb l'ajuda d'un servei especial del Ministeri de l'Interior, esbrineu si els documents són vàlids.

Dades del passaport

La sèrie, el número, el lloc de naixement i l'adreça de registre seran necessaris per poder comparar-los amb les dades indicades en altres documents (és important que tot coincideixi). Si el propietari va aconseguir canviar el passaport durant aquest temps, els detalls de la còpia anterior s'indiquen a la penúltima pàgina de l'actual.

Atenció al nom, cognoms i patronímics: una discrepància d'almenys una lletra en diferents documents és motiu per demanar al propietari que uniformi els papers. En cas contrari, pot esdevenir motiu de litigi sobre la validesa de la transacció.

Situació familiar

Un dels cònjuges no pot disposar arbitràriament dels béns adquirits conjuntament sense el consentiment de l'altre. Un acord així és fàcil de desafiar. Per tant, és important esbrinar si el propietari està casat i des de quina data. Aquesta informació us serà útil quan passeu als documents de títol.

Si una persona va rebre un apartament per herència o com a regal, la presència del cònjuge no importa. Aquests immobles no es consideren adquirits conjuntament.

Però si es tracta d'un contracte de venda, presteu atenció a la data de la seva celebració. El propietari pot disposar lliurement d'un pis comprat abans del matrimoni. Si el va comprar després del casament, el paquet de documents ha de contenir el consentiment notarial del cònjuge per a la venda. Teòricament, es pot substituir per un contracte matrimonial, que garanteix per una sola mà el dret a disposar de l'objecte per al propietari. Però amb el consentiment encara està més tranquil: l'acord prenupcial de vegades es disputa.

Si el propietari de l'apartament està divorciat i l'apartament es va comprar durant el matrimoni, encara es pot considerar propietat conjunta. Aquí necessiteu el consentiment o una decisió judicial sobre la secció segons la qual es va transferir la propietat a la persona amb qui teniu previst celebrar un tracte.

Informació sobre nens

Per si sol, no et dirà res. Però, si el propietari té fills, aquest és un motiu per a controls i requisits addicionals per als nous documents.

Si es comprava un pis amb una hipoteca, el capital maternal es podria utilitzar per amortitzar-lo. Això imposa l'obligació de facilitar als fills les quotes de l'apartament. Per tant, si només hi ha els pares entre els propietaris, això no es va fer. Posteriorment, la transacció es pot impugnar.

Per evitar que això passi, demaneu al propietari un certificat de la Caixa de Pensions que el capital de maternitat no s'ha utilitzat per pagar la hipoteca.

Si el propietari és menor d'edat

Per als menors de 14 anys, consulteu el certificat de naixement, majors de 14 anys: passaports. Compareu les dades amb les que s'indiquen en altres documents.

Si el propietari és un nen, els seus representants legals no poden vendre l'apartament així. Es requereix el consentiment de les autoritats de tutela per a la transacció. I si el propietari de l'apartament té més de 14 anys, llavors el seu permís.

3. Documents de títol

El nom del document, sobre la base del qual el propietari va rebre la propietat, es troba a l'extracte de l'USRN. Val la pena mirar-ho més de prop.

Contracte de compravenda

Aquí tot és senzill: si l'actual propietari va comprar un pis a l'anterior, així ho confirma l'acord corresponent. Si disposeu d'un extracte de l'USRN sobre la cessió de drets sobre un objecte immobiliari, compareu les dades del venedor amb les que s'indiquen al document. Demaneu també que mostri el certificat d'acceptació de l'apartament i el rebut del venedor dels diners. Això s'assegurarà que l'anterior propietari no tingui queixes sobre l'actual.

Si l'habitatge s'ha comprat amb hipoteca, pots demanar un certificat d'amortització.

En general, l'absència de gravamen a l'extracte de l'USRN indica eloqüentment que el préstec s'ha liquidat. Però com que algun document es pot comprovar, seria estrany no esmentar-ho.

Conveni de participació en la construcció

Si el propietari ha adquirit béns immobles en fase de construcció, tindrà exactament aquest document a les seves mans, i després de lliurar l'habitatge, també tindrà un acte d'acceptació i cessió de l'apartament.

Certificat d'herència

Quan es tracta d'aquests béns, hi ha el risc que un hereu privat aparegui de sobte i intenti impugnar l'acord. A més, com més temps hagi passat des del moment de l'herència, menors són els riscos de tenir problemes. El millor és consultar un advocat abans de comprar.

Acord de donació

També és millor avaluar els riscos d'adquirir un habitatge donat juntament amb un especialista. L'advocat esbrinarà si s'ha seguit la forma i el procediment per formalitzar l'operació, si el propietari és titular legal de l'immoble.

Acord de trasllat d'apartaments

S'emet si el propietari ha privatitzat aquest apartament. Hi ha una advertència quan es tracta d'aquests béns immobles. Si una persona registrada en un apartament es va negar a participar en la privatització, rep un dret de per vida a viure-hi fins que no es doni de baixa voluntàriament. En cas contrari, és impossible desallotjar-lo fins i tot per via judicial. Per tant, és important assegurar-se que fa la compra abans que el venedor rebi els diners. O t'arrisques a comprar un pis amb un llogater.

Hi ha altres tipus de documents de títol, per exemple, una decisió judicial per la qual el propietari és propietari de l'objecte. Però amb ells és millor contactar immediatament amb un advocat si no voleu problemes.

4. Informació dels empadronats a l'apartament

A la clàusula de l'acord de transmissió de l'habitatge en propietat, ja hem tocat parcialment el tema de la importància de saber qui està empadronat a l'apartament. Ara considerem la pregunta amb més detall.

A més dels que es van negar a privatitzar, els inquilins següents representen un perill per a la vostra transacció i una vida còmoda a l'apartament comprat:

• donat d'alta de l'apartament per al servei militar o tractament en un sanatori;
• fora del registre per complir una condemna en llocs de privació de llibertat;
• reconegut com a desaparegut;
• menors enviats a un internat.

Al seu retorn, quedaran empadronats al seu lloc de residència anterior, és a dir, amb vostè. Pot ser que sigui possible desallotjar-los per via judicial, però caldrà molt de temps i esforç.

Prestar especial atenció als menors donats d'alta per saber si el servei de tutela ho va autoritzar.

Per entendre els matisos, heu de mirar algunes referències. És millor estar present en els moments en què el propietari els rep per tal de garantir l'autenticitat dels documents.

Certificat de registre del model 9

Conté informació sobre tots els que estan registrats a l'apartament ara.

Certificat arxivístic d'inscripció segons model 9

Aquesta versió del document mostra la dinàmica d'empadronament dels residents: qui estava empadronat abans, qui va ser donat d'alta i quan. Un document molt útil, però hi ha un matís. Sovint es neguen a cedir-lo a tercers, inclosos els actuals propietaris de l'apartament, ja que conté dades personals d'anteriors residents. Si no ha estat possible aconseguir el "nou" d'arxiu, hauràs de treballar amb el que tens i anar directament a l'ajuda del formulari 12.

Certificat de baixa de determinades categories de ciutadans

El document del model 12 conté dades sobre si algun dels llogaters va rebre l'alta del pis, cosa que, en teoria, podria convertir-se en una font de problemes. L'ideal és que cada columna tingui no. En cas contrari, haureu d'esbrinar informació addicional sobre cada persona individualment, o fins i tot rebutjar l'acord.

5. Certificats de capacitat jurídica

Si més tard resulta que el venedor no tenia la ment sòbria i la memòria dura, la transacció es declararà invàlida. Estàs especialment en risc si el venedor és gran, però en general no pots assegurar-te. Per exemple, un advocat astut pot demostrar que el propietari estava temporalment angoixat a causa d'un medicament per a un refredat, perquè aquest efecte secundari s'indica a l'anotació.

Per evitar que això passi, demaneu al venedor que porti al tracte un certificat d'un psiquiatre i d'un narcòleg que indiqui que està seny i no està registrat com a drogodependent.

Si hi ha motius convincents per a dubtes, convideu un expert amb llicència a realitzar un examen directament a l'acord.

6. Informació sobre deutes per revisió

Tots els deutes per habitatge i serveis comunals romanen amb l'antic propietari de l'apartament. L'excepció és la revisió. Si el venedor no ho va pagar, el deute us anirà a parar. Podeu comprovar l'absència per l'últim pagament. Si no confieu, demaneu un certificat a l'empresa gestora.

7. Poder

El millor és celebrar un contracte de venda directament amb el propietari. Però el propietari no sempre és present al tracte. En aquest cas, pot emetre un poder notarial per a la persona que representarà els seus interessos.

Les transaccions amb aquest document no són segures, hi ha massa factors de risc. Si decidiu fer un pas similar, comproveu el següent:

• El poder notarial dóna dret a vendre l'apartament en nom del propietari.
• El document és autèntic: podeu trobar-lo al lloc web de la Cambra Federal del Notari.
• El poder notarial no ha caducat.
• Conté el passaport correcte i altres dades.
• El propietari és viu i està en el seu bon judici: la comunicació de vídeo i els certificats d'un dispensari neuropsiquiàtric ajudaran aquí.

Però encara que tot estigui en ordre, pensa-ho tres vegades abans de decidir-te per un acord així.

Què cal recordar

• Comproveu tots els documents. No tingueu por de ser intrusiu o avorrit: esteu arriscant milions.
• En cas de dubte, poseu-vos en contacte amb un especialista. Millor ser alarmista que quedar-se sense pis i diners.
• Si a cada pas els dubtes no desapareixen, sinó que es fan més forts, rebutja el tracte.

UPD. El text es va actualitzar el 17 de novembre de 2019 amb dades més rellevants de fonts verificades.