Com comprar un pis que ja està hipotecat

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

És més segur comprar aquest habitatge amb el consentiment del banc i amb la seva participació.

És possible comprar un apartament que ja està hipotecat?

L'habitatge hipotecari està compromès pel banc; un registre d'això es troba al Registre estatal unificat de béns arrels. El propietari no pot realitzar transaccions amb aquest apartament sense el permís del creditor hipotecari: Rosreestr simplement no registrarà la transferència de propietat. Però això no vol dir que sigui impossible vendre o comprar béns immobles hipotecats. És que el procediment en si serà una mica més complicat i més llarg.

Per què vendre un pis que té una hipoteca

Si l'apartament va anar al banc a través del tribunal perquè el propietari deu un préstec, l'entitat financera el ven mitjançant una subhasta pública. Quan el propi propietari decideix vendre una propietat hipotecada, els compradors potencials poden sospitar d'això. La hipoteca té fama d'esclavitud, els grillons de la qual només es poden llençar amb l'últim pagament. Si una persona ven un pis, alguna cosa no va bé amb ell o amb l'apartament, alguns creuen.

De fet, hi pot haver un milió de motius. El propietari va decidir traslladar-se a una altra ciutat per treballar o a un apartament més gran a causa de l'addició a la família. Els cònjuges es divorcien, volen pagar el deute i compartir els diners per a l'apartament hipotecari. El prestatari ha canviat les circumstàncies financeres, no pot fer front al préstec i vol retornar-lo abans que la situació sigui irreparable.

Per descomptat, el motiu pot ser alguna cosa desagradable: el sostre fa goteres, hi ha un cau de drogues a l'entrada i l'empresa gestora recull tants diners com si ruixés les voreres amb cristalls de Swarovski a l'hivern. Però no esteu assegurats contra aquests riscos, fins i tot quan compreu un apartament sense hipoteca: només heu de comprovar-ho tot.

Ara a Rússia, gairebé la meitat de les transaccions immobiliàries tenen lloc amb l'atracció de les hipoteques. Així que hi haurà més pisos al mercat que estiguin gravats amb hipoteques.

És rendible comprar un pis que ja està hipotecat?

Quan un banc ven l'apartament d'un deutor en una subhasta pública, es pot esperar un descompte substancial. Per a una entitat financera, es tracta d'un actiu no bàsic, per la qual cosa intenta desfer-se'n simplement retornant el seu.

Quan es ven un habitatge pel propietari, no es pot esperar un preu inusualment favorable. Però encara pot llançar-se una mica, per problemes innecessaris i per motivar-vos a comprar un apartament amb un pes.

Com comprar un pis amb una hipoteca

Depenent de les condicions, podeu comprar un apartament de diferents maneres.

Amb l'amortització de la hipoteca en el moment de l'operació

Condicions: l'operació es realitza amb el consentiment del banc en què l'actual propietari va emetre la hipoteca; el comprador compra l'objecte per diners en efectiu.

L'esquema més segur. Protegeix totes les parts de la transacció: el comprador, el venedor i el banc. Vegem-ne un exemple.

Un apartament per 3 milions de rubles està a la venda. El banc accepta la transacció i determina l'import del deute restant: 500 mil rubles. Per als càlculs s'utilitzen dues cel·les. Abans de signar l'acord de compravenda, hi posen els diners del comprador: 500 mil en un i 2,5 milions en un altre.

Els documents de les cel·les prescriuen qui pot recollir les factures i quan. Si es signa l'acord de compra i venda i la transferència de propietat es registra a Rosreestr, el banc podrà treure els seus 500 mil d'una cel·la, el venedor - 2,5 milions de la segona, i el comprador - una hipoteca per eliminar el gravamen. Si l'acord falla, el comprador retornarà els seus fons i res canviarà per a la resta.

De vegades, els fons per a un préstec es poden dipositar no a través d'una cèl·lula, sinó directament al banc, però, en qualsevol cas, l'entitat financera participa activament en el procés.

Amb la cessió del deute

Condicions: la transacció es realitza amb el consentiment del banc, el comprador adquireix un habitatge amb una hipoteca del mateix banc.

El comprador presenta una sol·licitud d'hipoteca al banc, com si comprés qualsevol apartament. El procés d'aprovació serà similar i trigarà aproximadament el mateix temps. Com que es convertirà en prestatari durant la compra, l'entitat financera comprovarà la seva solvència i decidirà si està disposada a veure'l com a client.

Aquí, a més del contracte de compravenda, es conclou un acord per a la cessió de drets de crèdits per a un préstec antic o un nou contracte de préstec entre el banc i el comprador. S'elimina el gravamen a Rosreestr i s'imposa un de nou amb el registre dels drets del següent propietari.

Tatiana Trofimenko Advocada líder del Servei Jurídic Europeu

Aquest esquema també és bastant segur.

Amb amortització anticipada de la hipoteca a càrrec del comprador

Condicions: el banc no accepta vendre l'apartament, el comprador compra l'apartament en efectiu. O el comprador pren un préstec d'un altre banc.

En aquest cas, el comprador retorna el préstec. En conseqüència, hauria de tenir a mà una quantitat igual a la resta del deute. Les parts conclouen un acord preliminar per a la compra i venda d'un apartament, segons el qual el venedor rep diners per tancar la hipoteca. A continuació, s'elimina el gravamen de l'apartament i, a continuació, l'habitatge es ven com a immoble sense garantia.

Aquesta opció és més arriscada per al comprador, ja que els diners es transfereixen en virtut d'un acord que no està subjecte a registre amb Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Advocada líder del Servei Jurídic Europeu

En teoria, el venedor pot negar-se a registrar l'acord de compra i venda amb Rosreestr. El comprador podrà rebre diners d'ell, però només a través dels tribunals.

Què cal recordar

• Pots comprar un pis que ja està en una hipoteca.
• Cal comprovar-ho de la mateixa manera que l'habitatge sense gravames.
• És més segur comprar un apartament amb el consentiment del banc i amb la seva participació.