Com comprar un pis i no penedir-se: consell d'experts

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Juntament amb un expert immobiliari vam descobrir què cal tenir en compte a l'hora de comprar, per què prendre-lo i com actuar si entre els propietaris hi ha menors d'edat.

Què cal buscar a l'hora d'escollir casa

Infraestructures del districte

La zona ha de ser autosuficient perquè la majoria dels objectes que visitareu habitualment estiguin, si no a poca distància, almenys a una o dues parades de casa vostra. El conjunt mínim és un supermercat (i preferiblement diversos alhora, per no fer cua), una farmàcia i una clínica. Si la família ja té o es preveu que tingui fills, també hi hauria d'haver una escola i una llar d'infants a prop. Busca més enllà segons les teves necessitats. Algú necessita un gimnàs no lluny de casa, algú necessita un parc de footing o una zona equipada on passejar i entrenar el vostre gos.

Quan examineu un apartament, us aconsello que actueu de general a específic. Primer, mirem la zona (general), després la casa i el seu entorn, i només després l'apartament (privat). Descobriu què hi ha al barri, si hi ha la infraestructura necessària i els espais verds a prop. Assegureu-vos que no hi hagi indústries perilloses al barri.

La infraestructura al voltant dels habitatges secundaris sovint és millor que a les zones noves. Si compreu una casa en un edifici nou, comproveu com es desenvoluparà la zona. És bo que el promotor s'ocupés de la comoditat dels compradors i proporcionés en el projecte no només botigues als primers pisos de les cases, sinó també una escola amb una llar d'infants a poca distància.

Avito ha recopilat més informació sobre la venda d'apartaments d'arreu de Rússia: hi ha edificis nous i habitatges secundaris dels propietaris. Amb filtres, podeu trobar ràpidament una opció convenient: seleccioneu la zona de la ciutat, l'àrea de l'apartament i el nombre d'habitacions, el tipus de casa i el pis desitjat; només apareixeran ofertes adequades a la cerca. resultats.

Busqueu anuncis marcats com "Visualització en línia": això vol dir que el venedor o el propietari està preparat per fer-vos un recorregut per l'apartament mitjançant un enllaç de vídeo mitjançant un canal que us convingui, per exemple, Skype o WhatsApp. A més, podeu demanar al propietari de la propietat que demostri l'estat de l'entrada, l'ascensor i el territori adjacent.

Accessibilitat al transport

Quan has d'arribar a casa amb tres trasllats, nega tota l'alegria dels diners estalviats i la distribució exitosa de l'apartament. Les ubicacions aïllades de les principals artèries de transport poden no ser tan atractives com va prometre el venedor. Relativament parlant, si només una carretera porta a la zona, prepareu-vos per als embussos regulars. Al matí i al vespre, estarà completament ple de cotxes.

Proveu de desplaçar-vos des de la vostra futura casa fins a la feina i tornar-hi durant les hores punta i comproveu si el transport públic funciona amb regularitat. Val la pena fer-ho, fins i tot si viatgeu principalment amb cotxe privat. De vegades és més fàcil estalviar temps i arribar a casa amb autobús que quedar-se atrapat al trànsit. Però cal tenir en compte que a les grans ciutats les possibilitats d'entrar en un embús són molt altes en el transport públic de superfície. En aquest cas, centra't en la rapidesa i la comoditat que pots arribar-hi amb metro o tren.

Finalment, mireu la zona amb els ulls d'un resident permanent, no d'un convidat. És fàcil caminar des de la parada d'autobús i l'estació de metro més propera fins a casa teva, o has de vadejar per un erm on no hi ha llanternes? Hi ha aparcament organitzat o el pati està ple de cotxes? Totes aquestes són petites, però afecten la comoditat de la vida, així que de vegades és millor no estalviar diners i triar una opció, encara que més cara, però en una zona còmoda.

Estat de la casa

No us limiteu a inspeccionar l'apartament i estudieu a fons l'entrada, la casa i els voltants.

Alena Kvach

Examineu la casa des de l'exterior, determineu on és l'apartament i comproveu si hi ha danys a les parets. Mireu cap a on donen les finestres, si a prop hi ha instal·lacions de restauració i establiments oberts les 24 hores del dia, pertorbant la pau.

Fixeu-vos en l'estat de les vies d'accés i les voreres: si fins i tot a la temporada càlida heu de maniobrar entre sots, a l'hivern la carretera es convertirà en una cursa d'obstacles. Mireu com està disposat el pati: hi ha bancs i un lloc per fer esport, un parc infantil.

Alena Kvach

No serà superflu comunicar-se amb els veïns immediats dels apartaments propers i veure quin contingent és la població de la casa. Preste atenció a l'estat dels grups d'ascensors i ascensors. Si la casa té un tobogan d'escombraries, hauríeu de comprovar amb els veïns si hi ha insectes i rosegadors, i també esbrinar com funcionen els serveis públics i l'HOA o l'empresa gestora.

Estat de l'apartament

No us deixeu enganyar per les reparacions noves: el cablejat defectuós, les canonades amb fuites o la reurbanització il·legal es poden amagar darrere. Inspeccioneu l'apartament durant les hores de llum: així podreu apreciar la llum natural i detectar petits defectes com ara rastres de fuites. Per cert, és millor triar opcions amb finestres al sud-oest o al sud-est, si voleu que les habitacions siguin lluminoses durant el dia.

Alena Kvach

A l'interior de l'apartament, presteu atenció a possibles fuites i reformes que violin els elements estructurals de l'habitació. Comproveu el flux d'aigua freda i calenta: en algunes cases aquest és un problema irreparable. Recomano mirar els rebuts de les factures de serveis públics i la revisió durant diversos mesos. Algunes associacions de propietaris inclouen opcions com la videovigilància o la seguretat i la neteja en serveis públics. Això es tradueix en una quantitat substancial de quotes mensuals.

Si inspeccioneu un apartament durant l'estació de fred, toqueu les piles i passeu la mà per les parets que voregen el carrer: no haurien de tenir fred. La ventilació s'ha de comprovar a la cuina i al bany. Enganxeu un tros de paper a la ventilació: si se sent atret per la ventilació, aleshores tot està en ordre.

Examineu les finestres i el balcó. Tingueu en compte que no hi ha ratlles ni rastres de floridura al voltant de les obertures de les finestres i que no hi ha cap bufat per les esquerdes. Comproveu si és fàcil obrir els marcs completament i canvieu al mode de ventilació. Si les finestres donen a un carrer sorollós, assegureu-vos que són bones per ofegar els sons de l'exterior.

Mireu l'estat del terra, les parets i el sostre. Si hi ha taques i ratlles estranyes al sostre, és probable que aquestes siguin les conseqüències d'una inundació. Encara es pot negociar amb els veïns des de dalt, però quan l'apartament està a l'últim pis i la culpa del sostre amb goteres, serà més difícil rectificar la situació. Camineu per les habitacions i comproveu que el terra no cruixi ni s'enfonsi sota els vostres peus. Examineu les cantonades: si veieu taques grises al fons de pantalla, és motlle. L'haurem de treure i tornar a fer reparacions.

Què comprovar abans de comprar

Extracte de l'USRN

Sense tenir en compte la informació del Registre Estatal Unificat de la Propietat Immobiliària, corre el risc de perdre diners si, per exemple, es ven un habitatge sense avisar a un dels propietaris. Un extracte us ajudarà a esbrinar quants propietaris té realment l'apartament i quines són les seves característiques: d'aquesta manera podreu esbrinar el metratge exacte i comparar l'habitació amb el pla tècnic; mai se sap, de sobte els propietaris van organitzar una reurbanització no coordinada.

Alena Kvach

És important entendre què és una reurbanització inconsistent. Si es va dur a terme a costa de les particions internes de l'apartament i les parets de càrrega no es veuen afectades, haureu de demanar un nou passaport tècnic a l'Oficina d'Inventari Tècnic (BTI), que confirmarà la integritat del elements estructurals. Quan una casa amb una estufa de gas combina la cuina amb una habitació, el disseny només es pot legitimar tornant la cuina al seu aspecte original aïllat, per exemple, restaurant les portes i les parets.

Si s'han traslladat zones humides a l'apartament, aquests canvis no es poden legalitzar. En el futur, això amenaça amb el fet que quan es ven una casa amb una hipoteca, el taxador d'una empresa de taxació independent es negarà a aprovar l'objecte. Haurem d'esperar a les persones que estiguin preparades per comprar un apartament amb reurbanització per diners en efectiu. Per això, el valor de mercat de la propietat està disminuint i el cercle de compradors s'està reduint: el 80% de les transaccions immobiliàries es duen a terme amb la participació d'hipoteques.

Un extracte també mostrarà si l'habitatge té algun gravamen. Per exemple, els béns immobles es poden embargar per deutes o pignorar-se a un banc. No funcionarà comprar un apartament així.

Avito protegeix els interessos dels venedors i compradors i assegura que les transaccions siguin justes i transparents. Abans de comprar, podeu consultar la propietat aquí: un informe de l'USRN i assegurar-vos que tot està en ordre amb l'apartament. L'informe us ajudarà a esbrinar el valor cadastral de l'objecte, en funció del qual es calcula l'impost sobre béns immobles, mostrarà el nombre de propietaris i l'historial del seu canvi, així com la presència de gravames, per exemple, un contracte d'hipoteca, arrest o arrendament. Tot això ajudarà a reduir els riscos a l'hora de comprar. Per al comprador, l'informe costa 299 rubles.

Per als venedors, l'emissió d'un extracte serà gratuïta, tots els costos els cobreix Avito. Les dades personals de l'informe no es revelen: no hi ha el número de l'apartament ni els noms dels propietaris. Aquest extracte ajudarà a vendre una casa de manera ràpida i rendible: si el comprador veu que tot està net amb l'objecte, és més probable que accepti l'acord.

Documents d'identitat del propietari

Es tracta d'una assegurança contra col·lisions amb estafadors: si compreu un apartament a una persona que pretén ser-ne el propietari, haureu de tractar amb el propietari real de la propietat. El Ministeri de l'Interior en té un amb el qual pots comprovar si el passaport és vàlid. Assegureu-vos que la seva sèrie i número, així com el cognom, nom i patronímic del propietari coincideixin amb els indicats en els documents de l'apartament. Si, després de comprar una casa, el propietari va canviar el seu passaport, mireu la seva penúltima pàgina: conté informació sobre passaports emesos anteriorment.

Comproveu-ho amb l'estat civil del propietari. Si va comprar un apartament mentre estava casat, l'apartament es considera propietat conjunta. Vendre un apartament sense el permís del vostre cònjuge no funcionarà, així que demaneu un consentiment notarial per a la venda. Si el propietari està divorciat, també serà útil una decisió judicial sobre la divisió de la propietat conjunta.

Alena Kvach

Aquí cal parar atenció no només a quan es va comprar l'apartament, sinó també a quina era la forma de pagament. Si es va comprar una casa una setmana abans del casament amb una hipoteca o un pla a terminis, i en el matrimoni els cònjuges van fer pagaments junts, per a aquest apartament és necessari el consentiment del marit o la dona, ja que part dels fons per pagar el el deute es va utilitzar del pressupost general. El termini de prescripció després del divorci és de tres anys, transcorregut aquest termini no cal consentiment.

Una excepció són les situacions en què l'actual propietari va rebre un pis com a regal o el va heretar mentre estava casat. Aquesta propietat només pertany a ell.

Per als propietaris menors, val la pena comprovar el certificat de naixement o el passaport i comparar les dades amb la informació dels documents de l'habitatge.

Alena Kvach

Si els nens menors estan registrats a l'apartament, abans de la transacció es poden donar d'alta a qualsevol altre lloc. Al mateix temps, cal indicar una adreça alternativa, el nen no pot ser donat d'alta "enlloc". Si els pares tenen adreces de registre diferents, cal el consentiment del segon progenitor per donar l'alta al nen.

Quan els fills menors d'edat siguin propietaris d'una part de béns immobles o d'un objecte en la seva totalitat, cal l'autorització de les autoritats tutelars. S'asseguraran que el nou habitatge no empitjori les condicions de vida del nen i tingui característiques tècniques i d'altres adequades, com ara la zona de l'apartament, la zona de la seva ubicació i l'accés a les institucions educatives.

Titularitats

També són els legals. Per exemple, si el propietari d'una casa l'ha privatitzat, aquest document serà un acord sobre la transferència de l'apartament a la propietat. En comprar un objecte, la propietat es confirma mitjançant el contracte de compravenda celebrat amb l'anterior propietari. Ha d'anar acompanyat d'un acte d'acceptació i transmissió de béns immobles i d'un rebut de l'antic propietari en recepció de diners.

Si el propietari de l'apartament el va comprar mentre s'acabava de construir l'habitatge, el document de títol serà un acord de participació compartida en la construcció amb un acte d'acceptació i cessió de l'habitatge acabat.

En els casos en què la propietat es confirma mitjançant un acord de regal o un certificat d'herència, és millor consultar amb un advocat abans de comprar. Per exemple, poden aparèixer hereus no comptables que reclamen una participació en un apartament, i un esquema fraudulent es pot disfressar com un acord de regal.

Consultes sobre empadronat a l'apartament

Necessitaràs un certificat d'inscripció al formulari núm. 9: mostra qui està registrat a la sala en aquest moment. També podeu emetre un certificat d'arxiu per saber qui estava empadronat abans a l'apartament i comprovar si entre aquestes persones hi ha persones donades d'alta temporalment. Si n'hi ha, és millor contactar amb un advocat.

També cal un certificat de baixa en el model núm. 12. Hi ha persones que, per un motiu o un altre, van ser donades d'alta de l'apartament: per exemple, estan en una institució mèdica, estan complint condemna a la presó o han marxat. desaparegut. Si cada columna conté "no", tot està en ordre, en cas contrari, consulteu amb el propietari què els està passant ara a aquestes persones.

Alena Kvach

Si, després de rebre un certificat en el formulari núm. 12, resulta que una persona està registrada a l'apartament que actualment es troba a la presó, recomanaria no tractar aquest objecte. Havent complert la seva condemna, un ciutadà té dret a registrar-se al seu antic lloc de residència.

Certificats de capacitat jurídica

Si el venedor estava limitat pel tribunal en la seva capacitat jurídica o no entén el sentit de les seves accions, la transacció pot ser declarada nul·la.

Alena Kvach

Si la persona empadronada a l'apartament resulta estar incapacitada, cal tenir en compte que aquesta categoria de persones se sotmet al procediment d'examen judicial. Durant l'examen s'ha de reconèixer la incapacitat del ciutadà. A més, també es nomena un tutor que representa els interessos del pupil i vetlla perquè el reassentament es dugui a terme d'acord amb la llei.

Per estar segur, demaneu al propietari de l'apartament un certificat d'un psiquiatre i d'un narcòleg: això és una prova que està sobri i no està registrat. Podeu convidar un especialista a realitzar una enquesta directament sobre la transacció.

Poder notarial

És bastant arriscat comprar un apartament no al propietari, sinó al seu representant autoritzat per disposar de la propietat. Però si no hi ha altres opcions, assegureu-vos que tot estigui en ordre amb el poder. Ha d'estar autenticat i podeu eliminar dubtes sobre l'autenticitat del document amb l'ajuda de la Cambra Federal del Notari. Compareu les dades del director i del representant amb el que s'indica als seus passaports. Si el director no pot venir al tracte i mostrar el passaport, demaneu que enviï una còpia notarial. Assegureu-vos de parar atenció al període de validesa del poder i esbrineu quins poders té el representant; potser no té dret a concloure transaccions en nom del principal.