Com pagar una hipoteca abans del previst: reduir el termini o el pagament

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

El Life Hacker calcula totes les opcions per esbrinar quina estratègia de devolució del préstec és més rendible.

Per als càlculs, prendrem un préstec hipotecari per un import d'1,2 milions de rubles al 10% anual durant un període de 8 anys (96 mesos). Suposem que cada mes teniu 5 mil rubles gratuïts que voleu utilitzar per a un reemborsament anticipat.

Conceptualment, aquests càlculs també funcionaran per a la vostra situació, però per als números exactes haureu de fer els càlculs vosaltres mateixos.

Com pagar una hipoteca amb pagaments anuals més rendibles

Amb els pagaments de les anualitats, doneu al banc la mateixa quantitat cada mes per pagar el préstec. Al mateix temps, l'estructura de pagament no és la mateixa en diferents mesos. En general, almenys la meitat són percentatges al principi; consulteu el vostre calendari de pagaments per obtenir les proporcions exactes.

En el nostre exemple, el pagament mensual és de 18.209 rubles. En total, haureu de donar al banc 1.747.546 rubles amb un sobrepagament de 547.546 rubles.

Reemborsament anticipat amb un termini més curt

Si pagueu 5 mil rubles addicionals al mes i escurceu el termini del préstec, estalviareu 171.647 rubles en el pagament d'interessos i pagareu al banc íntegrament en 5 anys i 8 mesos.

Reemborsament anticipat amb disminució del pagament

Si reduïu el pagament, estalviareu 103 540 rubles, pagareu la hipoteca en 7 anys i 8 mesos. Al mateix temps, en els últims mesos, el vostre pagament serà tan petit (menys de 5 mil rubles) que pràcticament no ho sentireu.

Reemborsament amb una disminució de la mensualitat i un augment del pagament anticipat

L'amortització anticipada amb una reducció del termini de la hipoteca sembla més rendible: estalvieu més, pagueu tot el deute amb el banc més ràpidament. Però quan es calcula per a una estratègia amb un pagament decreixent, n'hi ha un però: la diferència entre la mensualitat inicial i la reduïda acostuma a quedar fora del focus.

Per als pagaments amb un termini reduït, continueu pagant 18.209 + 5.000 rubles i part amb 23.209 rubles. Quan reduïu el pagament, comenceu amb la mateixa quantitat i aneu gradualment a 1.874 + 5.000 = 6.874 rubles.

Però podeu afegir a l'import assignat per a l'amortització anticipada mensualment, la diferència entre els pagaments originals i actuals.

I en aquest cas, de manera màgica, pagues la hipoteca en la mateixa data i amb el mateix sobrepagament que en l'amortització anticipada amb reducció de termini.

Si algun dia la vostra situació financera es deteriora, podeu ajornar el reemborsament anticipat en qualsevol moment i pagar l'import reduït mensualment. Amb l'amortització anticipada amb un termini més curt, se us priva d'aquest luxe.

A més, alguns bancs permeten amortitzar parcialment una hipoteca en línia només amb una disminució del pagament, i per escurçar el termini, hauràs d'anar a una sucursal. Si una reunió cara a cara amb els empleats de l'entitat de crèdit no és per a tu, aquesta opció de devolució és perfecta.

conclusions

1. Si estàs segur que sempre tindreu diners per al pagament inicial inicial i 5 mil per a l'amortització anticipada, per a vostè no hi ha cap diferència com pagar: amb una reducció del termini o amb una disminució del pagament segons la tercera opció., si doneu la mateixa quantitat mensualment…
2. Si preveu que la situació financera es pot deteriorar en un parell d'anys, opteu per una amortització anticipada amb disminució del pagament i tenint en compte la diferència entre el pagament inicial i l'actual. Hi haurà problemes: passareu als pagaments segons el calendari i haureu de pagar molt menys mensualment que a l'inici de la hipoteca. No hi haurà problemes: pagueu la hipoteca amb la mateixa rapidesa i amb el mateix benefici que els que la van amortitzar abans del previst amb una reducció del termini.
3. Si la hipoteca encara és una càrrega pesada per a vosaltres, però esteu preparat per reduir d'alguna manera 5 mil rubles al mes, reduïu el pagament. Així que pagaràs el préstec durant els mateixos 8 anys, però a poc a poc et serà més fàcil i més fàcil. I pots estalviar una mica.

Com és més rendible pagar una hipoteca amb pagaments diferenciats

Els bancs poques vegades ofereixen pagaments diferenciats, però encara és possible contractar un préstec hipotecari amb aquestes condicions. En aquest cas, l'import del deute principal es divideix en parts iguals, es cobren interessos mensuals sobre el saldo del deute. Per tant, l'import del pagament va disminuint gradualment.

Per a la hipoteca del nostre exemple en aquesta situació, el pagament en excés serà de 484.958 rubles, el pagament el primer mes - 22.500 rubles, l'últim mes - 12.604 rubles. Per calcular el benefici, utilitzem un dels llocs amb calculadores de préstecs, per exemple.

Reemborsament anticipat amb un termini més curt

En només 5.000 al mes, reduireu l'excés d'interessos en 137.121 rubles i pagareu la hipoteca en 5 anys i 8 mesos. Al mateix temps, cada mes has de pagar cada cop menys quantitat per pagaments diferenciats.

Tingueu en compte que la calculadora no inclou el reemborsament anticipat en el primer pagament. Tanmateix, si fos possible, les xifres canviarien lleugerament.

Reemborsament anticipat amb disminució del pagament

Quan es redueix la mida del pagament, el procés també va cap a la disminució de tots dos paràmetres, encara que no tan ràpidament. Això es deu a una disminució de la quota que es destina a l'amortització mensual del deute principal.

Resulta que amb aquest enfocament, s'estalviaran 94.196 rubles, pagareu la hipoteca en 7 anys i 1 mes.

Reemborsament amb una disminució de la mensualitat i un augment del pagament anticipat

No té sentit calcular la diferència entre el pagament original i l'actual: es forma principalment per una disminució dels interessos. I el pagament es reduirà tant i tant en funció de l'entusiasme amb què saldaràs el deute principal.

conclusions

1. Si esteu satisfet amb la mida de la part del deute principal a l'estructura de pagament, reduïu el termini del préstec. En tot cas, l'import de la mensualitat disminuirà més ràpidament que inicialment, per la reducció del saldo del deute principal.
2. La reducció del pagament retarda significativament la vostra relació amb el banc, en aquest cas concret, durant 1 any i 7 mesos. Al mateix temps, el pagament mensual per primera vegada no disminueix tan ràpidament com voldríem: per als pagaments sense pagaments anticipats després d'un any d'hipoteca, la seva mida serà de 21.405 rubles, per a pagaments anticipats amb una disminució del pagament - 20.345 rubles.