Les hipoteques el 2016 a través dels ulls d'un prestatari

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Si encara no has tingut temps d'adquirir una casa o estàs pensant en ampliar-la, aquest article et serà útil. En ell parlem de tots els matisos de les hipoteques en les actuals condicions canviants i de maneres d'estalviar molts diners a l'hora de comprar un habitatge.

La crisi està arrasant per tot el món, però encara has de viure a algun lloc. Per descomptat, hauríeu d'haver comprat una casa una mica abans, quan les condicions de crèdit eren millors. Però, d'altra banda, el mercat de l'habitatge està ara en un profund estancament. I ara mateix pots guanyar en preu: els descomptes i les promocions dels desenvolupadors tot just comencen. A l'estiu, els més significatius substituiran aviat els actuals (a l'estiu ningú compra pisos, però cal vendre'ls i continuar construint).

Si no hi ha prou diners per comprar un pis en efectiu o a terminis, hauràs de contractar una hipoteca. Ja hem escrit sobre això, però nou temps - noves regles. Ara analitzarem els principals punts als quals val la pena parar atenció (i si ens perdem alguna cosa, esperarem comentaris i corregir).

Què és una hipoteca

Actualment, hi ha diversos tipus principals de préstecs hipotecaris: estàndard, amb suport estatal, el programa Russian Family i una oferta especial de bancs per al personal militar.

Hipoteca estàndard

Una hipoteca convencional és un préstec extremadament difícil. En el passat, l'obtenció de fons hipotecaris requeria un pagament inicial del 13% del preu de compra. Ara, almenys un 15% per a l'habitatge principal i un 20% per a l'habitatge secundari. Les condicions reals de Sberbank són les següents:

Una quota inicial	Termini de crèdit
	fins a 10 anys	de 10 a 20 anys	de 20 a 30 anys
del 20 al 30%	13, 5%	13, 75%	14%
del 30 al 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
des del 50%	13%	13, 25%	13, 5%

En aquest cas, les tarifes són vàlides si:

l'objecte immobiliari acreditat s'ha construït amb la participació de préstecs bancaris, en cas contrari s'aplica un recàrrec de 0,5 punts percentuals;
el prestatari assegura la seva vida i salut, en cas contrari s'aplica una prima d'un punt percentual;
fins que no es registri la hipoteca, s'aplica un recàrrec d'un punt percentual.

Molts bancs han endurit els requisits per als prestataris. Si jugueu amb la calculadora de préstecs Sberbank, podeu esbrinar que per a l'aprovació inicial d'un préstec, una família jove de dos necessitarà almenys entre 40 i 50 mil dels ingressos personals de cada cònjuge. A més, un ingrés confirmat, de manera que els que reben un sou "efectiu negre" poden trobar-se en una situació desagradable.

El tipus d'interès mitjà en aquest moment (real, no publicitari) és d'uns 15-16% anual. Per què? Fins i tot la taxa base per a l'habitatge secundari comença als 12, 5%. La taxa per a edificis nous és de mitjana del 13%. Les tarifes per a béns arrels suburbans i la construcció d'una casa privada són encara més altes.

Hipoteca militar

Per als militars, una hipoteca militar solia ser una opció força acceptable. L'any 2015, el tipus d'interès d'aquest tipus d'hipoteques era del 8% anual. Avui ja és del 12,5% i més.

Hipoteca amb suport estatal

La millor opció en aquests moments és una hipoteca garantida pel govern. És un préstec per a la compra d'un habitatge en construcció o d'un habitatge en un edifici nou acabat. A causa de les subvencions estatals, el banc ofereix una taxa reduïda al 12% (aquest és el llindar mínim, que en realitat serà més alt, al voltant del 13-13,5%).

Tanmateix, aquest programa no s'aplica a tots els habitatges. Principalment en el que s'està construint o construint amb la participació dels fons del banc. En aquest cas, el desenvolupador ha d'estar en una llista de confiança determinada.

També hi ha un límit a l'import màxim del préstec:

8 milions de rubles - per a Moscou, la regió de Moscou i Sant Petersburg;
3 milions de rubles - per a la resta de Rússia.

L'abonament mínim d'una hipoteca amb suport estatal és del 20% del cost de l'habitatge adquirit.

En aquest cas, la taxa d'interès del préstec és fixa: un 12% anual als grans bancs. No obstant això, aquest tipus d'hipoteques inclou una assegurança de vida obligatòria del prestatari principal. A més, l'import de la quota anual es calcula a partir del valor residual del préstec i és de l'1% de l'import restant en el moment del pagament, que el prestatari deu (no es tenen en compte els interessos). En cas de denegació de l'assegurança, el banc ofereix un augment de la taxa a l'estàndard, i aquest punt està especificat en el contracte hipotecari. En conseqüència, no funcionarà pagar el primer any i després negar-se: es tornarà a calcular tota la hipoteca des del moment de la denegació de l'assegurança. També cal recordar que tots els apartaments hipotecaris han d'estar assegurats, i això encara és al voltant del 0,4% de l'import impagat.

Val la pena parar atenció a: en el moment d'escriure aquest article, la taxa d'interès de les hipoteques amb suport estatal aquí va començar a l'11, 9% anual.

Programa Família Russa

S'anomena "" als documents oficials. El termini d'aquest programa havia de caducar el 2015, però el 2014 es va adoptar el programa "Proporcionar habitatges assequibles i còmodes i serveis comunitaris als ciutadans de la Federació de Rússia", per la qual cosa es va prorrogar fins al 2020.

El programa cobreix tot el territori de Rússia i té com a objectiu donar assistència a les famílies joves que necessiten millorar les seves condicions de vida. Tanmateix, tots els actes reguladors són emesos per les pròpies regions. Per participar en el programa, una família jove ha de complir les condicions següents:

almenys un dels membres de la família no ha de tenir més de 35 anys (també pot ser-ne membre una família d'una persona);
els que ho desitgin han de tenir la nacionalitat russa;
la família ha de viure en condicions inadequades per a la vida (casos en què la superfície del local per a una persona sigui inferior a la establerta a la regió; viure en pisos comunitaris).

Segons els termes del programa, una família jove rep una subvenció estatal, que s'hauria d'adreçar a la compra d'habitatge o construcció compartida. Per a una família sense fills, aquesta subvenció s'atorga per la quantia del 35% del cost taxat de l'habitatge, i per a les parelles amb fills, incloses les famílies monoparentals formades per un progenitor i un fill, per un import del 40%. Les famílies amb molts fills reben beneficis addicionals, mentre que se'ls ofereix un suport material íntegre.

En algunes regions, s'estableixen preus objectiu per metre quadrat d'habitatge i tipus d'interès reduïts, i els apartaments que s'ofereixen es venen acabats.

Programes de fidelització per a desenvolupadors

En la situació actual, molts desenvolupadors es van precipitar per endavant i van signar acords de col·laboració amb grans empreses. La seva essència és la següent: l'empresa dóna una mena de subvenció a l'empleat a canvi de l'obligació de continuar treballant, i el promotor, al seu torn, ofereix un descompte en l'habitatge. En alguns casos, l'acord és tripartit. El tercer és el banc que ofereix un tipus reduït.

Per cert, vaig aprofitar aquesta oferta en comprar un apartament. El descompte del promotor era del 8% del cost total de l'habitatge, i el tipus d'interès de Sberbank es fixa en l'11,4% anual sense canviar les condicions.

En què hauries de parar atenció

És millor contractar una hipoteca d'un banc on s'emet una targeta de sou. Això minimitzarà el risc de denegació d'emissió d'una hipoteca, fins i tot en absència d'ingressos confirmats per certificats. Però val la pena parar atenció: els bancs consideren que les transferències salarials són el sou. A més, aquest pas reduirà els marges addicionals de tipus d'interès.
Moltes regions ofereixen programes addicionals per a la compra d'habitatge. Per tant, al meu natal Ulyanovsk hi ha una "hipoteca del governador": els prestataris que participen en el programa, el municipi paga interessos sobre el préstec durant els tres primers anys.
Programes similars poden funcionar per a algunes especialitats laborals (per exemple, metges) o empreses.
Els bancs són molt més fàcils d'aprovar préstecs per a la compra d'un nou edifici. Val la pena parar atenció a la connexió entre el promotor i el banc i anar a l'aprovació inicial amb un apartament ja seleccionat. Això reduirà la probabilitat de denegació sense explicació i augmentarà les possibilitats d'obtenir una hipoteca.
Les participacions d'un pis s'han d'elaborar d'acord amb els ingressos corrents: com més gran sigui la base imposable, més gran hauria de ser la quota. Així, gràcies a la deducció fiscal, serà possible retornar part dels teus fons molt més ràpidament. Recordem que això no és només el cost de l'apartament en si (més precisament, la seva part a crèdit), sinó també una part dels interessos pagats en virtut del contracte. Això us permetrà pagar una part del préstec una mica abans.
Qualsevol pagament de la quota mensual s'ha de pagar a través d'un empleat bancari. Comproveu el fet de carregar una quantitat més gran del compte. Els 500-1.000 rubles addicionals tenen un paper, per ridícul que sigui, perquè qualsevol pagament en excés no serveix per pagar interessos, sinó per pagar el deute principal.

Agafar-ho o no?

Malgrat moltes dificultats, nervis i importants pagaments en excés, la hipoteca és l'única oportunitat real per a molts residents del nostre país d'adquirir un habitatge. Els béns immobles puja de preu molt més ràpid que el benestar de la societat. I el pagament mensual mitjà d'un apartament hipotecari és comparable al lloguer.

Per prendre una decisió precisa, cal seguir un camí seriós. Haurem de consultar amb molts especialistes diferents. Intenta trobar informació sobre totes les ofertes de la teva regió abans d'anar al desenvolupador. Calcula el nombre màxim d'opcions d'amortització i liquida't per la que està garantida per amortitzar la hipoteca en cas de força major. És millor pagar més i tornar a un reemborsament ràpid d'aquesta manera que no poder pagar la tarifa mensual en un moment difícil.

Podeu conèixer els programes estatals vigents al municipi. Les ofertes dels bancs sempre estan disponibles als seus llocs web, però hauríeu d'anar personalment. El mateix s'aplica als promotors: de vegades els últims apartaments no venuts d'una casa just abans del lliurament són molt més barats que en l'etapa d'excavació.

I, per descomptat, recordeu que podeu i heu de queixar-vos dels problemes. Per als constructors, l'amenaça és contactar amb diverses agències governamentals. I si han aparegut problemes al banc, podeu contactar amb els empleats del Banc Central.