Llogar un pis o contractar una hipoteca: que és més rendible

2024 Autora: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificació: 2023-12-17 03:49

Anàlisi detallada amb exemples i càlculs.

Quan es comparen les hipoteques i el lloguer d'immobles, l'aspecte material sol passar a un segon pla. Els participants a la discussió descobreixen què és millor: pagar l'oncle d'una altra persona o entrar en esclavitud al banc, pagar en excés, però pel seu compte, o moure's constantment a la recerca d'opcions més rendibles. Però si deixeu el sentiment i passeu als números, la situació es fa més clara.

Lloguer i hipoteca en xifres

Els canvis en els preus dels béns immobles i els apartaments de lloguer, així com la mida de la inflació durant un llarg període, només es poden predir aproximadament, de manera que els càlculs no siguin precisos. I tanmateix, els números són més eloqüents que les paraules.

La taxa mitjana ponderada dels préstecs hipotecaris a l'abril d'aquest any, segons el Banc Central, va ascendir a 9, 64%. Segons els analistes de Domofond.ru, llogar un apartament el març del 2018 va ser de mitjana un 0,7% més barat que el desembre del 2017. Tanmateix, per motius de precisió, assumirem que el propietari augmentarà els pagaments un 5% anual.

Per als càlculs, prenem el centre regional, la ciutat amb una població d'un milió d'habitants de Volgograd i la ciutat federal de Sant Petersburg.

Volgograd

Hipoteca

El preu mitjà d'un apartament de dues habitacions a Volgograd, segons Domofond.ru, és de 2.365.695 rubles. Considereu la situació si heu acumulat un pagament inicial del 15%, 25% i 50% del valor de l'apartament i heu contractat una hipoteca al 9,64% anual durant un període de 10 anys.

Pagament inicial, rubles	Pagament mensual, rubles	Pagament en excés, rubles	El preu total de l'apartament, rubles
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Els càlculs no tenen en compte els costos addicionals dels serveis relacionats en forma d'assegurança de la llar i la persona que va contractar la hipoteca, i compensacions com ara una deducció fiscal.

Suposem que els preus dels béns immobles creixeran un 5% anual, i d'aquí a 10 anys l'apartament costarà 3,67 milions de rubles.

Lloguer

El cost mitjà de llogar un apartament de dues habitacions a Volgograd és de 15.845 rubles al mes. Si el propietari augmenta el lloguer al voltant d'un 5% anual, en 10 anys l'arrendatari haurà de pagar 24.556 rubles al mes. En total, al llarg dels anys, pagarà 2.389.344 rubles per viure. Per la diferència entre el cost d'una hipoteca amb un pagament inicial del 15% i el lloguer, un llogater pot llogar un pis a un preu previst de 2028 durant tres anys i nou mesos més.

Amb un salari mitjà a Volgograd de 28.483 rubles, els pagaments de lloguer i hipoteques semblen factibles per a una família amb dos adults que treballen.

També val la pena tenir en compte que l'arrendatari té estalvis no gastats per a l'abonament inicial (si n'hi ha), que pot posar al banc a interessos. Segons el Banc Central, el tipus mitjà ponderat dels dipòsits amb venciment d'un a tres anys el 2018 és del 6,41%. Durant 10 anys, l'indicador canviarà diverses vegades, però per als càlculs utilitzarem aquesta xifra en particular. Els càlculs no tenen en compte la capitalització.

Pagament inicial (estalvi), rubles	Import en 10 anys, rubles
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

En conseqüència, en 10 anys l'inquilí no només gastarà menys, sinó que també guanyarà el dipòsit.

Lloguer i estalvi

Del paràgraf anterior, queda clar quant podrà acumular una persona en un dipòsit en 10 anys si continua llogant una casa.

Les possibilitats més grans d'estalviar per a un apartament i comprar-lo sense hipoteca són d'una persona que té la meitat del cost de l'apartament, però només si el preu dels béns immobles no canvia.

En 10 anys, 425.213 rubles no seran suficients perquè compri un apartament. Per tenir tota la quantitat a mà en el moment adequat, haurà d'estalviar una mica més de 3,5 mil rubles al mes.

En cinc anys, tindrà 1.561.491 rubles al seu dipòsit. Per comprar un apartament en aquest moment, una persona ha de reservar 13, 4 mil al mes durant els cinc anys. Juntament amb el cost de lloguer d'habitatges, passarà 29, 3000 en el primer any i 32, 6000 en el cinquè. En conseqüència, si compra un apartament en cinc anys, els costos totals, inclòs el lloguer, seran de 3.415.482 rubles, en deu - 4.755.039 rubles. Les dues opcions són més cares que les hipoteques.

Sant Petersburg

Hipoteca

El preu mitjà d'un apartament de dues habitacions a Sant Petersburg és de 6.797.671 rubles.

Pagament inicial, rubles	Pagament mensual, rubles	Pagament en excés, rubles	El preu total de l'apartament, rubles
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Per no pagar en excés de la hipoteca, cal acumular un pagament inicial d'almenys la meitat del cost de l'apartament o augmentar el pagament mensual i escurçar el termini del préstec. Amb un salari mitjà de 58, 5 mil rubles, òbviament, no tothom pot fer-ho.

En 10 anys, suposadament, l'apartament costarà 10, 99 milions de rubles.

Lloguer

El cost mitjà de llogar un apartament de dues habitacions a Sant Petersburg és de 32.744 rubles al mes. Amb un augment del cost del lloguer en un 5% anual, en 10 anys el pagament mensual serà de 50.787 rubles i l'arrendatari pagarà 4.942.178 rubles en total. Per la diferència entre el cost d'una hipoteca amb un pagament inicial del 15% i el lloguer, un llogater pot llogar un pis a un preu previst de 2028 durant vuit anys i tres mesos més.

No descompteu també els vostres estalvis.

Pagament inicial (estalvi), rubles	Import en 10 anys, rubles
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Lloguer i estalvi

I de nou, una persona que ja té la meitat del seu preu pot comptar amb la compra d'un pis sense hipoteca. Però serà problemàtic per a ell complir el termini de cinc anys. En cinc anys, tindrà 4.448.162 rubles al seu compte. Per recollir la quantitat necessària, cada mes ha d'estalviar 39, 2 mil. Juntament amb les despeses de lloguer, haurà de destinar 72 mil al mes el primer any.

Si compra un apartament en cinc anys, el cost total inclòs el lloguer s'estima en 8.968.837 rubles, en 10 anys, en 11.739.849 rubles.

Així que és més rendible

Segons estimacions mitjanes, el lloguer és més rendible. En tots els casos, el lloguer mensual és inferior al pagament de la hipoteca. Al mateix temps, el pagament inicial no només no es gasta, sinó que també aporta diners.

No obstant això, d'aquí a 10 anys la persona que hagi optat per una hipoteca serà propietari d'un pis, mentre que el llogater no.

Pel que fa al lloguer de l'habitatge i a l'augment simultani de l'estalvi d'un pis, aquí tampoc tot és tan senzill. Els factors previsibles funcionen: com més diners tinguis a mà, més grans són els ingressos i més baix és el cost dels béns immobles i del lloguer a la teva ciutat, més possibilitats tens d'estalviar per a un pis sense hipoteca i quedar-te en el negre. No obstant això, a l'hora de calcular, normalment no tenen en compte que els preus dels béns immobles poden augmentar significativament durant 10-15 anys.

Per tant, val la pena tenir en compte un altre indicador clau: el temps. Les prediccions a llarg termini són difícils, fins i tot per als especialistes. I l'estabilitat al país s'acosta més a un indicador religiós: o hi creus o no. Per tant, si heu d'estalviar per a un apartament durant més de cinc anys, hauríeu d'implicar no només la lògica, sinó també la intuïció en els càlculs.

Tingueu en compte que la inflació deprecia els diners i els béns immobles creixen de valor.

No obstant això, segons Rosstat, en els darrers tres anys, els preus al mercat secundari han anat baixant per a tots els tipus d'apartaments, a excepció dels d'elit.

Com a factor addicional, val la pena considerar la proximitat de l'edat de jubilació. Serà difícil llogar un apartament per pagar les pensions, però a les grans ciutats serà impossible. Per tant, en aquest moment és bo tenir la vostra pròpia casa, fins i tot si l'heu rebut amb un pagament en excés.

L'argument que pots llogar un pis per a la resta de la teva vida amb els diners que van anar al banc és sòlid si renuncien a comprar una casa en una gran ciutat i llogues un pis a un preu molt favorable. Per tant, si estalvieu 3 milions en el pagament excessiu, això us donarà 25 mil a l'any mensual durant 10 anys (però heu de tenir en compte la inflació).

També es poden dipositar diners. Una quantitat de 3 milions, tenint en compte l'interès mitjà actual dels dipòsits, suposarà interessos de 15 mil rubles al mes, 4 milions - 20 mil.

Com calcular el que és millor per a tu

Els càlculs mitjans donen resultats mitjans, de manera que per entendre què és més rendible per a tu, hauràs de fer els càlculs tu mateix. Per fer-ho, necessiteu les dades següents:

1. L'import del lloguer de l'apartament.
2. L'import dels vostres estalvis que teniu previst utilitzar com a pagament inicial.
3. El cost de l'apartament que voleu comprar.
4. Tipus d'interès hipotecari (podeu utilitzar la mitjana nacional o la que ofereix el banc on voleu contractar una hipoteca).
5. El percentatge d'un dipòsit bancari al qual estàs disposat a confiar els teus diners durant un llarg període.

Si tries entre una hipoteca i el lloguer d'un habitatge alhora que estalvies diners per comprar un pis

1. Hipoteca

Amb l'ajuda o a la pàgina web del teu banc, calcula quants anys trigarà la teva hipoteca amb la mensualitat òptima, quin serà el sobrepagament.

Amb un preu de l'apartament de 5,2 milions de rubles, un pagament inicial de 3,2 milions, un tipus d'interès de l'11% i un termini de la hipoteca de set anys, el pagament mensual serà de 34.245 rubles i el pagament en excés - 876.569 rubles.

2. Llogar un apartament

Calcula quant pagaràs al llarg dels anys pel lloguer d'un pis, tenint en compte els possibles augments del lloguer.

Per exemple, doneu 22 mil rubles al mes i fa tres anys que llogueu un apartament. Durant aquest temps, el preu no ha pujat mai, però és evident que d'aquí a set anys el lloguer no costarà el mateix. Per tant, l'any vinent, presumiblement regalareu per lloguer 22 × 12 = 264 mil, en els propers tres anys - 24 × 36 = 864 mil, en els tres restants - 26 × 36 = 936 mil, en total - 2,06 milions de rubles.

3. Dipòsit i estalvi

Calcula quants diners hauràs acumulat en el dipòsit durant el termini de la hipoteca i estima l'import. A continuació, calcula quants diners tindràs després del primer any, el segon, i així successivament fins al final del termini de la hipoteca. Decidiu també l'import que podeu destinar mensualment per comprar un pis, calcula quants diners us donarà en un any o dos, i així successivament fins al final del termini de la hipoteca. Ara, amb una simple suma de l'import del dipòsit i dels estalvis, descobreix en quants anys podràs recaptar diners per a béns immobles.

En un dipòsit sense capitalització amb un tipus d'interès del 6, 1%, la quantitat de 3, 2 milions de rubles en set anys es convertirà en 4.566.400 rubles.

Fins i tot si els preus immobiliaris no pugen, en set anys és impossible comprar un apartament sense una hipoteca.

Hi ha una opció de no esperar que s'acumuli la quantitat necessària al dipòsit i estalviar 20 mil rubles al mes o 240 mil a l'any. Aleshores, després de cinc anys, l'estalvi serà de 5.376.000 rubles. Tenint en compte el lloguer, el cost total dels béns immobles serà de 6.640.000 rubles i en quedaran 176.000. Durant set anys, la hipoteca de l'apartament anirà a 6, 8 milions. És a dir, els costos són aproximadament els mateixos, però s'han estalviat dos anys, és a dir, llogar un habitatge i estalviar en aquest moment és més rendible.

Aquests càlculs només funcionen si el cost de l'apartament no ha canviat durant cinc anys i el preu del lloguer no ha augmentat més ràpidament del previst.

Quan no pots estalviar per a un pis ni tan sols durant el termini de la hipoteca, és obvi que demanar préstec a un banc és més rendible que estalviar.

Si estàs escollint entre una hipoteca i un lloguer sense plans per comprar un apartament en el futur

1. Recordeu quant li doneu al propietari

Prenem els números de l'exemple anterior: 22 mil rubles.

2. Calcula la teva quota mensual de la hipoteca

De nou, el nombre de l'exemple anterior és de 34,3 mil rubles.

3. Compara dos nombres

Evidentment, és més rendible llogar, encara que no tinguis en compte l'abonament en els càlculs. Si tot no és tan senzill, dividiu l'import de l'abonament pel nombre de mesos de la hipoteca i afegiu l'import rebut a la mensualitat:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mil rubles.

La comparació amb 22 mil és encara més clara. I encara que d'aquí a set anys el lloguer es duplicarà de preu, el lloguer d'un pis encara serà més rendible.

Tanmateix, ja al vuitè any, una persona amb una hipoteca la pagarà totalment i només pagarà els serveis públics. I el llogater continuarà pagant la mateixa quantitat pel lloguer. En canvi, si el lloguer no pujava, l'import que hauria anat a parar a la hipoteca seria suficient per a un lloguer de 26 anys.

4. Calcula quant guanyaràs amb els diners que podrien haver destinat a l'abonament inicial

En set anys, el dipòsit serà de 4,57 milions de rubles. I si posposeu la diferència entre els pagaments per un import de 12,3 mil al mes mensualment, en set anys aportarà 1,03 milions més. L'import total de 5,6 milions, establert en un 6,1% anual, suposarà 28,5 mil rubles al mes en interessos.